河南省洛阳市人民政府


洛阳市人民政府令
（第97号）


　　《洛阳市城市房屋权属登记管理办法》已经2008年1月11日市政府第2次常务会议审议通过，现予以公布，自2008年3月1日起施行。


市长 郭洪昌

2008年2月2日



　　洛阳市城市房屋权属登记管理办法

第一章　总则





　　第一条　为加强城市房屋权属管理，规范房屋权属登记行为，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。



　　第二条　本办法适用于本市国有土地范围内的房屋权属登记管理。



　　第三条　本办法所称的房屋权属登记，是指房产管理部门对房屋所有权以及由房屋所有权产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，依法确认房屋权属关系并颁发房屋权属证书的行为。

　　本办法所称的房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房屋他项权利的法人、其他组织和自然人。

　　本办法所称的房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。

　　本办法所称的房屋权属证书，包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证。房屋权属证书使用国务院建设行政主管部门统一制作的文本。

　　本办法所称的测绘报告，是指具有房产测绘资质的测绘机构出具的勘测报告，包括房屋平面图、分户平面图、共用建筑面积分摊方案、户室建筑面积等。



　　第四条　市房产管理部门（以下简称登记机关）负责全市房屋权属登记的监督管理工作，具体承办市区房屋权属登记、发证管理工作。

　　县（市）房产管理部门（以下简称登记机关）负责本辖区的房屋权属登记、发证管理工作。



　　第五条　市房产管理部门应当建立全市统一的房屋权属登记簿和登记信息系统，制作统一的登记证明，制定房屋权属登记技术规范。

　　房屋权属登记簿是房屋产权归属和内容的根据。登记机关应当按照房屋权属登记技术规范和登记信息系统的要求，对房屋权属登记簿进行记载、公示，并颁发房屋权属证书或者登记证明。房屋权属登记簿由登记机关管理。



　　第六条　房屋产权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于房屋权属登记簿时发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭房屋产权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理权属登记的，不影响合同效力。



　　第七条　房屋权属证书是权利人享有该房屋产权的证明。房屋权属证书记载的事项，应当与房屋权属登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明房屋权属登记簿确有错误外，以房屋权属登记簿为准。



　　第八条　权利人、利害关系人认为房屋权属登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。房屋权属登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机关应当予以更正。

　　房屋权属登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机关予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。



　　第九条　当事人签订买卖房屋的协议，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该房产的，不发生物权效力。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行权属登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。



　　第十条　当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

　　因登记错误，给他人造成损害的，登记机关应当承担赔偿责任。登记机关赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

第二章　一般规定





　　第十一条　房屋所有权的取得、转移、变更、设定他项权利及灭失，均应当依照本办法规定进行登记。

　　房屋权属登记分初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。



　　第十二条　房屋权属登记依下列程序进行：

　　（一）受理登记申请；

　　（二）权属审核；

　　（三）记载于登记簿；

　　（四）核准登记，颁发房屋权属证书。

　　登记机关认为有必要时，可以就登记事项进行公告。



　　第十三条　本办法施行前建成年限超过20年的房屋，房屋权属证明资料不全的，经公告无异议并由申请人书面声明保证，或者相关部门、组织证明情况属实，可以准予登记。



　　第十四条　有下列情形之一的房屋，由登记机关直接代为登记，不颁发房屋权属证书：

　　（一）房产管理部门依法代管的房屋；

　　（二）无人主张权利的房屋；

　　（三）法律法规规定的其他房屋。



　　第十五条　有下列情形之一的房屋，不予登记：

　　（一）属于违法建筑或者临时建筑的；

　　（二）登记权利已被依法限制的；

　　（三）不能提供有效的房地产权属来源证明的；

　　（四）房屋权属争议未解决的；

　　（五）法律法规规定不予登记的其他情形。



　　第十六条　申请房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）应当提交登记申请，提供合法的身份证明文件。权利人（申请人）为自然人的，登记的名称应当与其提交的身份证件上的名称一致。权利人（申请人）为法人、其他组织的，登记的名称应当使用法定名称或者依法登记的名称，不得使用简称和惯用名称。国家机关应当与机构代码证、事业单位应当与法人登记证书、企业应当与工商营业执照的名称相一致。

　　权利人（申请人）为境外自然人的，应当以其护照的姓名进行登记。香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的居民应当提供身份证或者来往内地通行证。

　　境外机构和自然人申请房产登记，应当采用中文名称登记，提交证明其中文名字与其身份一致的公证文书。



　　第十七条　共有房屋的权属登记，由共有人共同申请；房屋他项权利登记，由相关权利人共同申请。



　　第十八条　委托他人代理申请登记的，应当出具委托书和委托代理人的身份证明文件。无民事行为能力和限制民事行为能力人由监护人申请登记。监护人由人民法院或者其他机构指定的，应当提交人民法院或者其他机构出具的相关证明。

　　委托人在本地的，委托书应当经过登记机关工作人员审查或者向登记机关出具委托人所在单位（居民委员会）的证明。



　　第十九条　申请人提交的材料齐全、符合法定形式的，登记机关应当予以受理，并出具书面受理凭证。



　　第二十条　房屋权属证书破损的，房屋权利人可以向登记机关申请换发。登记机关换发房屋权属证书前，应当查验并收回原权属证书。

　　房屋权属证书遗失、灭失的，房屋权利人可以向登记机关申请补发。补发证书的，应当在登记簿上注记补发时间以及补发的原因。补发的证书上应当注明“补发”字样。



　　第二十一条　登记机关接到司法部门依法作出的没收、查封房屋或者限制房屋权利协助执行通知书后，应当按照协助执行通知书载明的事项予以协助执行。查封或者限制房屋权利的，应当按照起止时间协助执行。

　　查封房屋或者限制房屋权利期满，房屋权利人的权利自然恢复。



　　第二十二条　有下列情形之一的，申请人或者其他利害关系人应当委托具有房产测绘资格的测绘单位进行房产测绘：

　　（一）申请房屋权属初始登记的；

　　（二）因房屋状况发生变化，申请变更登记的；

　　（三）因房屋面积发生争议，当事人要求测绘的。



　　第二十三条　测绘单位对其出具的房产测绘报告的准确性负责并承担责任。用于房屋权属登记的测绘报告，登记机关可以进行审核。



　　第二十四条　有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：

　　（一）申报不实的；

　　（二）涂改房屋权属证书的；

　　（三）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；

　　（四）依照法院、仲裁机构生效的法律文书裁决转移的；

　　（五）登记确有错误的；

　　（六）有证据证明持证人对房屋不拥有产权的；

　　（七）法律法规规定应当注销的其他情形。

　　注销房屋权属证书的，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。



　　第二十五条　登记机关对房屋权属登记形成的房屋产权档案，应当统一管理、妥善保存。

　　禁止毁损或者擅自修改、销毁房屋产权档案。房屋产权档案可以按规定查阅、抄录、复制。

第三章　权属登记





　　第二十六条　房地产开发企业开发建设的商品房，应当在商品房交付使用之日起3个月内申请房屋所有权初始登记，并提交下列材料：

　　（一） 国有土地使用证；

　　（二） 建设工程规划许可证；

　　（三） 测绘报告；

　　（四）工程竣工验收资料；

　　（五）法律法规规定的其他文件。



　　第二十七条　法人或者其他组织新建非商品房屋，权利人应当在房屋竣工验收合格后申请房屋所有权初始登记，并提交下列材料：

　　（一）国有土地使用证或者用地证明文件；

　　（二）建设工程符合规划的证明；

　　（三）测绘报告；

　　（四）工程竣工验收资料；

　　（五）法律法规规定的其他文件。



　　第二十八条　自然人自建的私有房屋，权利人申请房屋初始登记的，应当提交建设工程符合规划的证明、测绘报告。



　　第二十九条　依法取得房屋所有权证、房屋共有权证的房屋，因下列事实发生的，应当办理房屋权属转移登记：

　　（一）买卖、交换、赠与、继承、分割、作价出资入股；

　　（二）单位合并或者隶属关系发生变化的；

　　（三）人民法院判决（裁定、调解）、仲裁裁决（调解）等致使房屋权属发生转移的。



　　第三十条　权利人申请房屋权属转移登记，应当提交下列材料：

　　（一） 买卖、交换、分割、合并、作价出资入股等以合同方式转移房屋所有权的，提交房屋所有权证、合同；

　　（二） 赠与、继承的，提交房屋所有权证、公证书；

　　（三） 依照法院、仲裁机构生效的法律文书裁决转移的，提交法院判决书、调解书、裁定书或者仲裁机构裁决书、调解书。

　　涉及国有划拨土地房屋权属转移的，按照国家有关法律规定执行。



　　第三十一条　法人、其他组织应当按照房改政策规定的期限为职工办理房屋权属证书，并在取得房屋权属证书后10日内，将房屋权属证书交给房屋权利人。



　　第三十二条　房屋权属依法发生强制性转移，申请人根据人民法院的协助执行通知书和已生效的法院判决（裁定、调解）、仲裁裁决（调解），要求办理转移登记，原权利人在规定期限内协助办理转移登记的，登记机关可以直接办理转移登记手续并收回原房屋权属证书；原权利人在规定期限内不予协助办理转移登记的，登记机关在办理转移登记手续的同时，应当对原房屋权属证书予以注销。



　　第三十三条　有下列情形之一的，房屋权利人应当向登记机关申请变更登记：

　　（一）权利人的姓名（名称）发生变更的；

　　（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；

　　（三）房屋面积发生变化的；

　　（四）经城市规划行政管理部门批准改变原房屋设计用途的；

　　（五）同一所有权人对房屋登记单元进行分割、合并的；

　　（六）法律法规规定的其他情形。



　　第三十四条　房屋权利人申请变更登记，应当按下列规定分别提交有关材料：

　　（一）房屋权利人的姓名（名称）发生变更的，应当提交房屋权属证书、权利人姓名（名称）变更的有关证明；

　　（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的，应当提交房屋权属证书、决定变更的单位出具的变更证明；

　　（三）房屋面积增加的，应当提交房屋权属证书、建设工程规划许可证（或者居民建房许可证）或者建设工程符合规划的证明、房屋测绘报告；

　　（四）房屋面积减少的，应当提交房屋权属证书、房屋测绘报告、房屋灭失注销登记表；

　　（五）房屋设计用途改变的，应当提交房屋权属证书、城市规划行政管理部门的批准文件或者证明材料；

　　（六）同一所有权人对房屋登记单元进行分割、合并的，应当提交房屋所有权证、房屋测绘报告。



　　第三十五条　依法取得房屋所有权证的房屋设定抵押权等他项权利的，权利人、他项权利登记申请人应当持下列材料申请办理房屋他项权利登记，领取房屋他项权证：

　　（一）房屋所有权证。共有的房屋还应当提交房屋共有权证和其他共有人同意设定他项权利的证明；

　　（二）抵押合同；

　　（三）主债权合同；

　　（四）法律法规规定的其他文件。



　　第三十六条　在建房屋设定抵押申请他项权利登记的，应当提交下列材料：

　　（一）国有土地使用权证；

　　（二）建设工程规划许可证；

　　（三）抵押担保的主债权合同；

　　（四）抵押合同；

　　（五）申请人身份证明及经办人委托书、评估报告、抵押物清单；

　　（六）法律法规规定的其他文件。



　　第三十七条　因房屋灭失、他项权利终止等，权利人应当向登记机关申请注销登记。

　　申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书，相关的合同、协议、证明等文件。



　　第三十八条　经房屋拆迁主管部门批准拆除的房屋，在拆除完毕后30日内，由拆迁人统一申请注销登记。



　　第三十九条　房屋灭失后，房屋权利人未按本办法第三十七条规定办理注销登记的，登记机关可以直接办理注销登记手续。

　　按前款规定直接办理注销登记的，登记机关应当事先书面告知权利人，并责令权利人限期缴回房屋权属证书；相关权利人未在规定期限内缴回房屋权属证书的，登记机关应当在本市新闻媒体上公告房屋权属证书作废。

第四章　法律责任





　　第四十条　房地产开发企业在商品房交付使用后，不按照规定向登记机关提交资料申请登记的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，可处以2万元以上3万元以下罚款；给房屋权利人造成损失的，房屋权利人可依法向人民法院起诉。



　　第四十一条　有下列行为之一的，由房产管理部门处以每证1000元以下罚款，并对取得的房屋权属证书依法予以注销：

　　（一）采取虚报、瞒报等非法手段获得房屋权属证书的；

　　（二）涂改、伪造房屋权属证书的。



　　第四十二条　法人、其他组织未在规定期限为本单位职工办理房屋权属证书或者未将代办的房屋权属证书发给房屋所有权人的，由其上级主管部门或者监察机关对责任人给予行政处分；房产管理部门可责令其限期改正。拒不将代办的房屋权属证书发给房屋所有权人的，经房屋所有权人申请，房产管理部门可对其补发房屋权属证书，并依法注销法人、其他组织所持有该申请人的房屋权属证书。



　　第四十三条　房产管理部门的工作人员有下列行为之一的，由其所在单位或者监察机关对主管人员和直接责任人员视情节轻重，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　（一）违反法定程序办理登记的；

　　（二）对不具备申请资格或者不符合登记条件的申请人办理登记的；

　　（三）超越法定职权办理登记手续的；

　　（四）因登记工作人员的故意或者过失，导致房屋权属登记不当的；

　　（五）故意刁难申请人或者对符合条件不予办理登记的；

　　（六）有滥用职权、徇私舞弊及违反法律、法规、规章规定的其他行为的。

　　有前款规定第（一）、（二）、（三）、（四）项行为的，房产管理部门根据相关权利人的申请或者依据职权，可以依法注销房屋权属证书。

第五章　附则




　　第四十四条　本办法自2008年3月1日起施行。

　　刑事简易程序系指对符合法定条件的刑事案件可以适用的较普通程序更为简便的审理程序。在犯罪案件迅速增长、案件普遍积压与司法资源有限之矛盾日益突出的背景下，如何在保障公正的基础上适用简易程序提高诉讼效率，已成为各国刑事司法改革的重要内容。

　　我国1996年修改刑诉法时增设了简易程序；1998年最高人民法院的刑诉法解释及2003年“两高”和司法部《关于适用简易程序审理公诉案件的若干意见》对简易程序进行了补充细化。同时，鉴于刑诉法确立的简易程序在实践中不能很好地实现案件繁简分流的作用，2003年“两高”和司法部出台了《关于适用普通程序审理“被告人认罪案件”的若干意见（试行）》，以此为依据展开了“普通程序简化审”的司法改革和实践。此次刑诉法修正案有关简易程序的亮点之一就是整合了现行“简易程序”和“普通程序简化审”的要求，在司法实践已经成熟的基础上将被告人认罪案件适用的“普通程序简化审”程序吸收进来，在刑诉法上加以统一规定，进而确立了建立在被告人认罪基础上的新的统一的简易程序体系。

一、刑事简易程序修改的几大方面

1．调整了简易程序的适用条件，扩大了简易程序的适用范围。新的简易程序不再依案件是公诉或自诉而区别对待，在适用范围上已扩张至基层法院管辖的除了危害国家安全、恐怖活动案件和可能判处无期徒刑、死刑的案件以外的所有一审刑事案件；在适用条件上，不再要求必须取得检察院的建议或同意，取而代之以“被告人承认自己所犯罪行，对指控的犯罪事实没有异议”且“被告人对适用简易程序没有异议”。另一方面，此次修正案吸收并完善了原来司法解释的有关规定，对简易程序的适用范围进行了必要限制，明确规定不适用简易程序的情形：被告人是盲、聋、哑人，或者是尚未完全丧失辨认或者控制自己行为能力的精神病人的；有重大社会影响的；共同犯罪案件中部分被告人不认罪或者对适用简易程序有异议的；其他不宜适用简易程序审理的。

2．赋予了被告人简易程序的启动权。此次修正案吸收了普通程序简化审司法解释的有益规定，明确将“被告人对适用简易程序没有异议”作为适用简易程序的前提条件之一，并且明确要求开庭时审判人员“应当告知被告人适用简易程序审理的法律规定，确认被告人是否同意适用简易程序审理”；同时，取消了公诉案件必须由检察机关同意或建议适用简易程序的限制条件，但考虑到检察机关公诉权的司法请求权性质，又赋予检察院在提起公诉时享有建议法院适用简易程序审理案件的权力。

3．提高了对简易程序审理组织的要求。此次修正案则淡化了独任制、突出了合议制，规定对可能判处三年有期徒刑以下刑罚的，可以组成合议庭进行审判，也可以由审判员一人独任审判；对可能判处的有期徒刑超过三年的，应当组成合议庭进行审判。

4．明确公诉案件控方须出庭、相应调整了辩论主体。此次修正案则明确规定适用简易程序审理公诉案件，人民检察院应当派员出席法庭；同时规定适用简易程序审理案件，经审判人员许可，被告人及其辩护人可以同公诉人、自诉人及其诉讼代理人互相辩论。

5．对庭审顺序和环节作了进一步的灵活简化处理。此次修正案则在现行刑诉法上述规定的基础上进一步增加“不受本章第一节关于（起诉书副本、传票、通知书）送达期限”的限制。

6．适当调整了简易程序的审限。此次修正案则在加以调和的基础上统一规定：适用简易程序审理案件，人民法院应当在受理后二十日以内审结；对可能判处的有期徒刑超过三年的，可以延长至一个半月。

二、正当性语境下新刑事简易程序之评价

应当说，此次刑诉法修正案对于简易程序做出的上述修改较好地处理了公正与效率的关系，总体上是进步的。

首先，从立法框架来说，此次修法整合了“简易程序”及“普通程序简化审”的有关规定，在基本法层面上确立起了全新的统一的简易程序体系；从而避免了以往“普通程序简化审”在立法依据正当性上面临的批判。

其次，从对诉讼经济与效率的促进来看，此次修法大幅扩张了简易程序的适用范围，有利于进一步实现案件分流，优化司法资源配置；在庭审环节的简化上，相比现行简易程序，新简易程序更进一步，有利于减轻法院负担，节约司法资源；在审理期限方面，新的简易程序虽然比现行简易程序在审限上例外地有所适当延长，但较之现行被告人认罪案件所适用的“普通程序简化审”程序而言，审限却是大大缩短，无疑有助于诉讼效率的提高。

最后，从正当审判与被告人权利保障方面来看，此次新简易程序的一大亮点就在于赋予了被告人在简易程序的适用上拥有独立的选择权，符合国际简易程序立法潮流；规定检察院应当派员出庭，可以有效解决司法实践中适用简易程序的案件中控方不出庭导致控审不分、被告人无法有效行使辩论权的弊端，有利于确保诉讼构造的正当性、强化检察院公诉职能、法律监督职能的履行、保障被告人的诉讼权利；对审理组织提出了更高的要求，这可以在扩大简易程序适用范围的同时有效确保案件审理的质量，更大程度上保障被告人获得正当审判的权利不受侵犯。

从比较和发展的视角以观，新法确立的简易程序仍存在一定缺憾，值得探讨。比如，从诉讼经济与效率方面来看：简易程序模式单一，能否有效解决实践中各种类型简单案件，仍有待观察；适用阶段和简化力度有限，简易程序仍局限于审判阶段，审前程序尤其是审查起诉阶段仍无适用简易程序的空间；最后，在相关配套方面，国外刑事简易程序往往辅以判决书的相应简化、被告人量刑激励的制度化、上诉的必要限制等，而我国此次新的简易程序并未予以明确。再如，从正当审判与被告人权利保障方面来看：总体上仍是职权主导型，被告人并无积极申请简易程序的权利；在简易程序的变更方面，被告人的选择权并未得到充分体现；简易程序中辩护律师的参与及作用未得到应有重视。而简易程序的正当化运行还有赖于一系列相关制度的保障，比如庭前审查的改造、检察监督的强化、法官的独立和职业化等等；在这方面相关配套仍需加以进一步改造、完善。

（作者单位：中国政法大学）