最新房地产政策解读

奚正辉


　　2010年4月17日，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），该政策可谓空前严厉，政策出台之后的2个月内房价小幅下挫，交易量严重萎缩，但是3个月之后，价格与价格都出现反弹。由于中国的货币政策还非常宽松，经济稳步快速增长，物价也在上涨，故房地产价格没有下调。高房价严重影响了普通居民的居住问题，导致居民居住困难及改善居住困难。而且，高房价导致居民的收入都花费在房屋上，使其没有多余的钱去改善其它生活质量，也影响了其它行业的消费与发展。
　　居住是老百姓的民生问题，政府必须出面解决。近期，国家陆续出台了严厉的政策打压房价，主要有：2010年9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部出台了《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）。2010年10月7日，上海市市政府批转《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》（沪府发〔2010〕34号）
本律师长期从事房地产交易投资，将新旧政策进行了比较，并简单总结如下，供需要的读者参考适用：

一、住房贷款中第二套住房认定标准
　　若有下例情形之一，就被认定是第二套住房贷款（其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款）：
1、借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中其家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）已登记有一套成套住房的；
2、借款人已利用贷款购买过一套住房（即使该住房已经出售），又申请贷款购买住房的。

二、契税政策变化
　　对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
注：增加了该住房属于家庭唯一住房。

三、个人所得税的变化
　　对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
　　注：原来规定是可以先缴纳保证金，1年内重新购房可以退保证金。但是对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，依旧免征个人所得税。

四、限购房屋
　　2010年10月7日起，暂定上海市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手房）。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。

五、境外人购房
1、境外机构和个人在中国境内不得购买非住宅，除非先设立外商投资企业。
2、境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。（内部要求只能买一套）


奚正辉 律师 上海中建中汇律师事务所
浙江省衢州市人民政府


衢州市人民政府令

第47号



《衢州市区户外广告管理办法》已经2012年11月5日市人民政府第36次常务会议审议通过，现予公布，自2013年2月1日起施行。





市长：沈仁康



2012年12月17日




衢州市区户外广告管理办法



第一章 总 则



　　第一条 为加强市区户外广告的设置管理，创造整洁优美的市容环境，根据《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城市市容和环境卫生管理条例》、《浙江省城乡规划条例》等法律法规和规范规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称户外广告包括在城市建(构)筑物、交通工具等载体的外部空间，城市道路及各类公共场地设置(包括安装、悬挂、张贴、绘制等)的各种形式的商业和公益广告设施。

　　第三条 本办法所称衢州市区特指市区范围内的城市建成区。

　　第四条 住建部门负责户外广告设施设置的许可和管理，负责组织实施本办法。市、区两级住建部门依照职权划分，具体负责管理范围内户外广告设施设置的许可和管理。

　　规划部门负责对大中型户外广告固定设施的规划许可和管理。

　　工商部门负责对户外广告设置内容的许可和管理。

　　公安部门负责对户外广告设施涉及交通安全的管理。

　　综合执法部门负责依法查处户外广告设置中违反规划、市容管理等相关法律法规的行为。

　　交通运输、环保等相关部门根据各自的职责，协同做好市区户外广告的管理工作。

　　第五条 建立市区户外广告设置管理联席会议制度，由市政府分管副秘书长牵头，市住建、工商、规划、财政、综合执法、公安、交通、环保、水利等部门，柯城区、衢江区政府及衢州绿色产业集聚区、市西区管委会等单位参加，协调处理户外广告设置管理的重大事宜。

　　

第二章 设置要求



　　第六条 设置户外广告，应当符合市区户外广告设置专项规划和户外广告设施技术规范。

　　户外广告设置专项规划和技术规范由市住建部门委托设计单位，会同相关部门组织编制，经广泛征求意见，报市政府批准后实施。户外广告设置规划应当明确户外广告设置的集中展示区、一般展示区、严格控制区等功能分区。

　　第七条 门店招牌设置地点仅限于在本单位办公地或经营地，宜在一层门檐以上、二层窗檐以下设置，实行一店一牌。门店招牌的体积、规格应与所附着的建筑物大小比例适当，与相邻招牌的高度、形式、规格等和谐统一。

　　多个单位共用一个场所或者一个建筑物内有多个单位的，应当先由该场所或者建筑物的所有人或者管理人整体规划设计门店招牌的设置。

　　第八条 设置户外电子显示屏的，不应朝向道路来车方向，并应按照国家有关标准控制其亮度和音量，避免光污染、噪声污染等对行车安全和居民生活造成的不利影响。

　　第九条 户外广告设施应当牢固、安全，不影响建(构)筑物本身的功能及相邻建(构)筑物的通风、采光，不妨碍交通和消防安全。

　　户外广告设施设置应当符合建设部《城市户外广告设施技术规范》、《浙江省户外广告设施技术规范》、《衢州市区户外广告设置专项规划》等技术要求，其设计应当符合国家建(构)筑物结构荷载、防雷、防风、抗震、防火、电气等安全规定，由具备相关建筑或钢结构工程专业施工资质的企业，按设计图及标准要求进行施工；竣工时应由设置单位组织施工、监理、设计等单位进行验收，验收结果应符合设计要求和国家有关施工质量验收规范的规定，或提供由安全检测评估单位出具的安全检测报告，方能投入使用。验收合格的应当在5日内将竣工报告报送审批部门备案。

　　第十条 有下列情形之一的，不得设置户外广告：

　　（一）利用交通安全设施、交通标志的；

　　（二）影响市政公用设施、水利设施、交通安全设施、交通标志使用，或超出机场净空限制标准的；

　　（三）妨碍生产或者人民生活，损害市容市貌，损害建筑物、街景的重要特征的；

　　（四）国家机关、文化教育场所、历史保护街区、文物保护单位和名胜风景点的建筑控制地带（门店招牌除外）；

　　（五）跨越城市道路（含过境公路）的；

　　（六）利用危房或可能危及建(构)筑物和设施安全的；

　　（七）利用沿街毗邻建筑物之间的空间的；

　　（八）市、区政府规定禁止设置户外广告的其他区域。



第三章 设置审批



　　第十一条 设置户外广告实行行政许可制度。未取得设置许可，任何单位和个人不得设置户外广告。

　　户外广告设施设置申请由住建部门统一受理。设置许可依法由2个以上部门分别实施的，实行并联审批，一次收文、联合办理。涉及道路交通安全的，征求公安部门的意见；涉及其他部门的，征求相关部门的意见。

　　第十二条 申请设置户外广告设施，应当向住建部门提交下列材料：

　　（一）《户外广告设置申请表》；

　　（二）营业执照（如设立经营性户外广告设施的，须具有广告经营资格）；

　　（三）设置户外广告设施所利用的场地、设施的使用权证明；户外广告设置直接关系他人重大利益的，还应提供该利害关系人同意设置的证明；

　　（四）户外广告设施设计图和有资质的建筑设计单位提供的户外广告设施设置施工图；

　　（五）安全责任承诺书。

　　第十三条 住建部门应当在接到全部申请材料起5个工作日内作出许可决定，并书面通知申请单位。经审查符合条件的，发给户外广告设置许可文件；不符合条件的，书面说明理由。

　　第十四条 户外广告应当按照批准的地点、形式、规格等要求设置，不得擅自变更。

　　确需变更的，应当事先持涉及变更内容的材料向住建部门提出变更申请，住建部门应当在5日内作出是否准予变更的决定。

　　住建、规划等涉及审批的部门应当对户外广告设施设置情况进行联合查验。

　　第十五条 除门店招牌外，发布户外广告应当按照有关规定向工商部门申请《户外广告登记证》，并按照核准的登记事项发布。

　　未取得住建部门颁发的户外广告设置许可文件的，任何单位和个人不得设置户外广告，工商部门不予核发《户外广告登记证》。

　　第十六条 举办大型文化、体育等公益活动需要设置临时性户外广告的，组织者也应提出申请，经批准后方可设置，有效期满后应立即自行清除。

　　第十七条 经批准设置户外广告的，应当在户外广告设施上标注户外广告设置许可文件号、工商登记证号等必要信息。

　　第十八条 户外广告设置批准的有效期一般不超过2年。有效期届满确需延续的，可以在有效期届满30日前向住建部门办理延续手续，住建部门应当在有效期届满前作出是否准予延续的决定，逾期未作决定的，视为准予延续，每次延续期限不超过1年。有效期满后不再设置或申请延续未获批准的，户外广告设施的设置单位（以下简称设置单位）应当在期满之日起15日内自行拆除。

　　第十九条 占用公共场地、公共设施设置户外商业广告，应当通过招标、拍卖等公开出让方式有偿取得使用权，由住建部门会同财政、规划等部门制定具体实施方案，报同级政府批准后组织实施，出让收入为政府非税收入，由政府统筹安排使用，主要用于城市公共设施建设、城市管理、社会公益广告等方面。

　　

第四章 设置管理



　　第二十条 设置单位应当负责户外广告设施的日常维护和保养，保持其整洁和完好；图案、文字、灯光显示不全或者污浊、腐蚀、陈旧的，应当及时修复、更新或拆除，防止发生意外事故。

　　设置单位在户外广告设施设置期内，应每年进行安全检测，确保在使用期内的安全。

　　遇大风、暴雨等恶劣天气，设置单位应及时组织人员对户外广告设施进行突击检修、维护保养或加固。

　　第二十一条 设置单位未及时维护、更新或拆除户外广告设施，致使设施发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，应当依法承担责任。

　　第二十二条 建立健全户外广告设置管理与执法的协作机制。

　　住建部门应督促设置单位履行户外广告设施的维护职责，排除安全隐患；发现未经审批或未按审批要求设置户外广告的，移送综合执法部门查处。

　　综合执法部门对监督检查中发现的户外广告设置违法行为应依法及时查处；会同住建、规划等部门开展户外广告设置专项整治。

　　建立住建、综合执法等部门联合巡查监管制度，及时发现和处置户外广告设施设置的违法违规活动。

　　公安、交通运输、工商、环保等部门根据自身的职能协同做好户外广告的监管工作。

　　第二十三条 违反本办法规定，有下列情形之一的，由综合执法部门依法给予行政处罚：

　　（一）未经批准擅自设置、未按照批准要求设置或有效期满未自行拆除的户外广告设施，影响市容的，责令限期改造或者拆除；逾期不改造或者拆除的，对设置单位处1000元以上10000元以下的罚款，或依照城乡规划法的规定予以强制拆除。

　　（二）灯光显示不全或者污浊、腐蚀、陈旧的，未及时修复的，责令限期改正；逾期不改正的，处50元以上500元以下的罚款。

　　

第五章 附 则



　　第二十四条 本办法所指的大中型户外广告，指广告设施任一边边长超过1米，或单面面积超过1平方米的广告。

　　第二十五条 本办法的具体应用问题由衢州市住房和城乡建设局负责解释。

　　第二十六条 本办法自2013年2月1日起施行，原《衢州市区户外广告管理办法》（衢政发[1998]80号）同时废止。