一、基本案情

　　周某在县城建有房屋一栋，2008年7月办理了产权登记手续。次年，周某因生意亏损，欲将该房出售。朋友李某知悉后欲购买周某房屋,经过洽谈，周某将该房作价60万元出售给李某双方于2009年8月15日签订了《房屋买卖合同》。合同签订当天，李某支付了购房款50万元给周某，周某将房屋产权手续交给了李某，双方约定在两个月内办理产权过户手续后由李某支付完余款。合同签订次日，周某外出务工，双方失去联系，后李某亦外出务工，买卖房屋一直未能办理过户手续。2011年中秋节，周某回家过节，此时李某仍未回家。周某见当地房产已大幅升值，即到当地房管部门通过挂失补办了房屋产权手续，将该房以90万元的价格出售给陈某，并办理了房屋过户登记手续。2001年底，李某外出务工回家，找到周某要求其办理房屋过户手续，周某告知房屋已另卖给陈某。周某同意退还购房款并按银行贷款利率付息给李某，但李某不允，只要房屋，双方发生纠纷。李某于2012年3月将周某诉至法院。

　　二、分歧

　　法院在审理过程中，出现两种不同处理意见。第一种意见认为，李某与周某签订的《房屋买卖合同》有效，应继续履行，讼争房屋归李某所有。虽然周某已将房屋另售陈某，并办理了过户手续。但周某在将房屋另售陈某时隐瞒了该房已出售给李某的事实，具有欺诈性。法院应追加陈某为本案第三人，将周某与陈某签订的《房屋买卖合同》撤销。

　　第二种意见认为，虽然李某与周某签订的《房屋买卖合同》是有效合同，但双方未办理产权过户手续。现周某已将该房另售陈某且办理了产权过户手续，实现了物权转移登记，陈某取得了房屋的合法物权。因此，李某与周某签订的《房屋买卖合同》已不能实现其目的，无法实际履行。法院应判决解除李某与周某签订的《房屋买卖合同》，由周某退还购房款给李某，并按违约责任赔偿李某的经济损失。

　　三、评析：笔者同意上述第二种意见，其理由是：

　　本案是典型的“一物二卖”。李某与周某签订的《房屋买卖合同》是有效合同，李某已实际支付了大部分购房款，为什么还不能取得房屋所有权？这就牵涉到不动产转让中的合同效力与物权效力的关系了。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”从该法条可看出，不动产物权登记，最基本的效力表现为，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力。当事人虽然订立了合法有效的买卖房屋合同，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。基于此，我国对物权变动在立法原则上采用的是债权形式主义，意思主义是例外。

　　何为债权形式主义？这是与意思主义、物权形式主义相对而言的。我们知道法律行为是引起物权变动的诸法律事实中最重要的一种，基于法律行为的物权变动如何进行，各国物权立法上有三种模式，即意思主义、物权形式主义、债权形式主义。意思主义是指对物权的设定与移转仅因当事人的债权意思表示而发生效力，亦即标的物所有权移转仅以买卖合同为依据，既不需要另有物权行为，也不需要以交付或登记为所有权移转的生效要件。本案的第一种处理意见就是这种观点。而物权形式主义则指标的物所有权的移转除了买卖合同外，还需要当事人就移转标的物所有权达成物权合同再加上登记或交付始能移转所有权。这种物权变动显得烦琐。债权形式主义指的是意思主义与登记或交付的结合，其核心是：物权的变动，只需在债权的意思表示之外加上登记或者交付即可，不需另有物权的合意。由此，债权形式主义引起　物权变动的要点有二：一是基于法律行为的物权变动须以债权行为的有效为前提；二是登记是不动产物权变动的生效要件。简言之，有效的债权（合同）行为是物权变动的前提和原因，而登记或交付是物权变动的表现形式。我国物权立法原则上采用的是这一模式。具体到本案，李某与周某签订的《房屋买卖合同》，仅是转移不动产物权的意思表示，而不动产登记则是转移物权意思表示的形式，只有二者结合才完成了物权行为。

　　由上可看出，合同效力与物权效力是两个应当区分的概念。合同有效并不必然产生物权的变动，但物权变动的前提是必然合同有效。我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这就说明以发生物权变动为目的基础关系，主要是合同。而合同是属于债权法律关系的范畴，其成立以及生效应该根据合同法来判断。我国的民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为，也就是前述所说的前提，而不动产物权的变动一般只能在登记后生效。依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是如本案物权出让人周某的“一物二卖”，其中一个买受人陈某先行进行了不动产登记，其他的买受人李某便不可能取得合同约定转让的物权。

　　因此，有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的概念。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律、行政法律的强制性规定和损害国家利益、社会公共利益等，亦即不违反《合同法》第五十二条规定的情形，就可以发生效力，属有效合同。合同只是当事人之间的一种合意，产生的是债权债务关系，并不必然与登记联系在一起。而登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示方法。登记针对的并非合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。本案中李某与周某订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，但因没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，李某不能取得物权。相反，陈某与周某就房屋买卖达成了合意即签订了合同，并办理了产权转移手续，房屋所有权发生了转移，陈某取得了物权。所以，在不动产转让中把握好合同效力与物权效力的关系就显得至关重要了

　　（作者单位：湖南省道县人民法院）
广东省汕头市人民政府


第110号


　　《汕头市地名管理办法》已经2009年7月31日汕头市人民政府第十二届45次常务会议审议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

市　长

二○○九年八月十二日




汕头市地名管理办法

　　第一条 为规范地名管理，适应城乡建设、社会发展和人民生活需要，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本市行政区域内的地名管理适用本办法。
　　第三条 本办法所称的地名是指用作标示方位、地域范围的地理实体名称，包括自然地理实体名称、行政区域名称、居民地名称、建筑物和住宅区名称、专业设施名称、公共场所和文化设施名称、市政交通设施名称等。
　　第四条 各级人民政府应当按照国家和地方的规定，对地名实施统一管理，实行分类、分级负责制。
　　市民政部门主管本市的地名管理工作，组织实施本办法；区（县）民政部门负责本辖区内的地名管理工作。
　　规划、建设、国土资源、房管、公安、城管、财政、工商、文化、交通、农业、旅游、档案等部门按照各自职责，依法做好地名管理工作。
　　第五条 地名管理工作经费应当列入年度财政预算，专款专用。
　　第六条 市和区（县）民政部门应当根据城乡总体规划,会同有关部门依法编制本级行政区域的地名规划,经同级人民政府批准后组织实施。
　　区（县）地名规划在报同级人民政府批准前，应当经市民政部门审核。
　　第七条 地名一般由专名和通名两部分组成，其命名、更名应当尊重当地地名的历史和现状，保持地名的相对稳定，避免重复，并符合国家和地方的有关规定。
　　第八条 旧城改造片区以及改（扩）建的建筑物、住宅区、路、街、巷等，应当使用原地名；因特殊原因确需更名或者销名的，建设单位应当在办理建设项目规划报建手续的同时，向建设项目所在地民政部门申请办理更名或者销名手续。
　　第九条 金平区、龙湖区、濠江区所辖行政区域，澄海区、潮阳区、潮南区的城区等城市化管理地区，其路、街、巷名称和市政交通设施名称的命名、更名，由所在地规划部门申报，经同级民政部门和市民政部门审核后，报市人民政府审批；涉及区与区之间的，由有关区人民政府申报，经市民政部门审核并征求相关区人民政府、市规划部门意见后，报市人民政府审批。
　　除前款规定以外，其他地名的命名、更名按照国家、省规定的程序和权限实施许可。
　　经区（县）人民政府或者民政部门批准命名、更名的地名，由区（县）民政部门报市民政部门备案。
　　第十条 门牌号码由所在地公安派出所编定。
　　第十一条 申请地名命名、更名和销名，应当提交下列材料：
　　（一）地理实体的性质、位置、规模；
　　（二）命名、更名理由；
　　（三）拟用地名的用字、拼音、含义；
　　（四）有关方面的意见及相关材料；
　　（五）民政部门规定的其他材料。
民政部门应当在其办公场所或者本机关公众信息网站公示下列事项：
　　（一）许可事项名称、条件、程序、办理期限、需要提交的全部材料目录；
　　（二）有关法律、法规、规章依据；
　　（三）提出申请的方式；
　　（四）申请书示范文本。
　　第十二条 地名的命名、更名和销名，受理机关应当自受理申请之日起二十个工作日内作出决定；但涉及公众利益，需要征求有关方面意见并进行协调的，受理机关可以自受理申请之日起两个月内作出决定。
　　第十三条 经批准命名、更名和销名的地名，应当依法向社会公布。
　　第十四条 经批准的地名为标准地名。
　　下列范围内必须使用标准地名：
　　（一）涉外协定、文件；
　　（二）机关、团体、企事业单位的公告、文件（包括电子、音像文件）；
　　（三）报刊、广播、电视、地图、信息网络和有关书籍及其它出版物；
　　（四）道路、街、巷、楼、门牌、商标、牌匾、广告、合同、证件、印信和公共交通站牌等。
　　第十五条 地名的书写、译写、拼写，应当使用国家公布的规范汉字；中国地名的罗马字母拼写，应当按照国家公布的《中国地名汉语拼音字母拼写规则（汉语地名部分）》拼写。
　　第十六条 建设单位在申办建设用地手续和商品房预售证、房地产证及门牌时，涉及地名命名、更名的，应当向国土、规划、房管、公安等部门提交标准地名批准文件。
　　第十七条 规划部门在制订和审查城市建设规划时，应当要求有关部门及时向民政部门申报地名，经批准的地名，方准予在规划图纸和设计书中使用。
　　第十八条 出版与本市行政区域内地名有关的各类图（册），属于全市性的，出版单位应当在出版前报市民政部门审核；属于地区性的，出版单位应当在出版前报所在地民政部门审核。
办理前款规定的审核手续应当提交下列材料；
　　（一）图（册）核准申请书；
　　（二）试制样图（册）；
　　（三）编制图（册）所使用的资料说明。
　　民政部门应当自受理申请之日起一个月内作出审核决定。
　　第十九条 民政部门应当依法对地名标志的设置进行组织、协调、指导和监督检查。
　　第二十条 地名标志的设置、维护和更换，按照下列规定执行：
　　（一）城市内的主要道路、跨区道路以及行政区域界位，其地名标志由市民政部门负责；其他路、街、巷等居民地的地名标志，由所在地区（县）人民政府确定具体负责单位；
　　（二）建筑物、住宅区的地名标志，由建设单位或者产权人负责；
　　（三）桥梁、隧道、立交桥等市政交通设施以及专业设施、公共场所、文化设施的地名标志，由产权人或者有关专业主管部门负责；
　　（四）重要自然地理实体的地名标志，由有关部门按照管理权限和职责负责。
　　第二十一条 地名标志牌应当符合国家标准。地名标志牌上的地名，应当使用标准地名，并按规范书写汉字、标准汉语拼音。
　　第二十二条 任何组织和个人不得涂改、玷污、遮挡、损毁或者擅自移动地名标志。因施工等原因需要移动地名标志的，应当事先报所在地县以上民政部门或者有关专业主管部门同意，并在施工结束前负责恢复原状，所需费用由工程建设单位承担。
　　第二十三条 地名档案由各级民政部门分级管理，业务上接受同级档案管理部门和上级民政部门的监督、指导。
　　第二十四条 各级民政部门应当建立本行政区域的地名信息数据库，及时更新地名信息，依法开展地名信息咨询服务。
　　第二十五条 违反本办法，有下列情形之一的，由民政部门按照下列规定处罚：
　　（一）擅自对地名进行命名、更名的，责令限期改正，逾期不改正的，依法撤销其名称，并处以一千元以上一万元以下罚款；
　　（二）公开使用未经批准的地名的，责令限期改正，逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款；
　　（三）未按国家规定书写、译写、拼写标准地名的，责令限期改正，逾期不改正的，处以一百元以上五百元以下罚款；
　　（四）未经民政部门审核擅自出版与本市行政区域内地名有关的各类图（册）的，责令限期补办手续，逾期不补办的，处以二千元以上一万元以下罚款；未使用标准地名，情节严重的，责令其停止出版和发行，没收出版物，并可处以出版所得两至三倍罚款；
　　（五）涂改、玷污、遮挡、损毁或者擅自移动地名标志的，责令限期改正，逾期不改正的，处以五百元以上二千元以下罚款；造成损失的，责令赔偿。
　　第二十六条 盗窃、故意损毁地名标志的，由公安部门依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十七条 民政部门和其他有关行政部门有下列行为之一的，对负责的主管人员和其他直接责任人员，视情节轻重，由其上级主管部门或者所在单位给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）对符合条件的地名命名、更名或者地名类图（册）申请不依法予以许可的；
　　（二）对不符合条件的地名命名、更名或者地名类图（册）申请予以许可的；
　　（三）无法定事由，不在规定期限内作出是否准予许可的决定的；
　　（四）利用职权收受、索取财物的；
　　（五）其他滥用职权、徇私舞弊的行为。
　　第二十八条 本办法自2009年10月1日起施行。1997年9月4日汕头市人民政府颁布的《汕头经济特区地名管理办法》同时废止。