四川省人大常委会


四川省城市房屋拆迁管理条例




2000年7月15日四川省第九届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过


2005年11月25日四川省第十届人民代表大会常务委员会第十八次会议修订


　　第一条　为了加强城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设的顺利进行，根据法律和行政法规的规定，结合四川省实际，制定本条例。


　　第二条　四川省城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。


　　第三条　拆迁人应当依照本条件的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。


　　第四条　县级以上地方人民政府城市房屋拆迁管理部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。


　　县级以上地方人民政府有关部门依照本条例的规定，互相配合，保证城市房屋拆迁管理工作的顺利进行。


　　第五条　城市房屋拆迁实行房屋拆迁许可证制度。未取得房屋拆迁许可证的，不得实施拆迁。


　　第六条　申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在的市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门提交下列资料：


　　（一）建设项目批准、核准或备案文件；


　　（二）建设用地规划许可证；


　　（三）国有土地使用权批准文件；


　　（四）拆迁计划和拆迁补偿安置方案；


　　（五）金融机构出具的拆迁补偿安置资金存款证明。


　　前款所称拆迁计划包括拆迁范围、拆迁方式、拆迁期限、拆迁工程的开工和竣工时间等。


　　拆迁补偿安置方案包括被拆除房屋及其附属物的状况，如房屋用途、产权归属、面积等；各种补偿、补助费用的概算；产权调换房屋安置的标准、房源及相关证明文件；临时过渡方式及期限等具体措施。


　　第七条　拆迁补偿安置资金由办理存款业务的金融机构实行专户储存，由城市房屋拆迁管理部门、拆迁人和金融机构共同签订协议，实行专款专用。


　　拆迁补偿安置资金的存款额度，应当不少于扣除安置现房价值后该项目的补偿安置总额。安置现房应当符合国家质量安全标准和城市公共建筑设施配套要求，其价值应当由城市房屋拆迁管理部门随机抽取的房地产估价机构评估确定。


　　拆迁补偿安置资金的使用，由城市房屋拆迁管理部门出具资金用途的说明，由出具拆迁补偿安置资金证明的金融机构拨付。


　　被拆迁人有权向拆迁人或者城市房屋拆迁管理部门索取金融机构出具的拆迁补偿安置资金存款证明和安置现房评估报告的副本或者复印件。金融机构出具虚假拆迁补偿安置资金存款证明的，应当依法承担责任。


　　第八条　城市房屋拆迁管理部门应当对拆迁安置地点、户型等进行实地查核。安置用房应当具备公共交通、入学、就医、日常生活等条件。


　　城市房屋拆迁管理部门在审查拆迁许可申请时，应当征求包括被拆迁人代表在内的有关方面对拆迁计划和拆迁补偿安置方案的意见。


　　第九条　城市房屋拆迁管理部门应当自受理房屋拆迁许可申请之日起30日内，对申请事项进行审查。对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证；对不符合条件的，应当书面告知理由。


　　城市房屋拆迁管理部门可以向市、县人民政府委托的出具了符合要求的拆迁计划和拆迁补偿安置方案并取得拆迁补偿安置资金存款证明的国有土地储备机构，颁发房屋拆迁许可证。


　　城市房屋拆迁管理部门不得向临时机构颁发房屋拆迁许可证。


　　第十条　城市房屋拆迁管理部门应当在发放房屋拆迁许可证的同时，将建设项目名称、房屋拆迁许可证批准文号、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、拆迁工作人员、补偿方式、安置地点等事项，以城市房屋拆迁公告的形式予以公布。


　　第十一条　拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。


　　城市房屋拆迁管理部门不得充任拆迁人或者接受拆迁委托，也不得设立房屋拆迁公司。


　　第十二条　拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。


　　城市房屋拆迁许可期限不得超过一年时间。未在房屋拆迁许可规定的期限内实施拆迁的，拆迁人应当在拆迁许可期限届满15日前，向城市房屋拆迁管理部门提出延期拆迁的申请，城市


　　房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。批准延长期限的，延长期限不得超过6个月。逾期未申请的，其房屋拆迁许可证自行失效，拆迁人应当重新提出城市房屋拆迁许可申请。


　　第十三条　在城市房屋拆迁管理部门公布的拆迁期限内，拆迁人与被拆迁人应当按照规定就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，签订房屋拆迁补偿安置协议。


　　第十四条　城市房屋拆迁补偿安置协议的补偿金额，根据被拆除房屋的区位、用途、产权建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定；拆迁当事人协商一致的，依照约定。


　　第十五条　被拆迁房屋的市场评估价格，应当由具有房地产价格评估资质的估价机构根据当地房地产市场的变化，独立、客观、公正地进行评估。具有房地产价格评估资质的机构，以省人民政府建设行政主管部门公布的名单为准。


　　估价报告应当由注册房地产估价师签字，由估价机构同时印送拆迁人和被拆迁人。


　　第十六条　城市房地产市场价格的评估，应当严格按照估价技术规范进行。


　　城市房地产市场价格的评估应当包括被拆迁房屋及其土地价值的评估。


　　城市房屋拆迁价格评估的估价时点，一般为房屋拆迁许可证颁发之日；房屋拆迁许可证逾期失效的，估价时点为重新颁发房屋拆迁许可证之日。房屋拆迁分期分段实施的，估价时点为当期（段）房屋拆迁实施之日。


　　城市房地产市场价格的评估，一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价办法，并在估价报告中说明原因。


　　第十七条　城市房屋拆迁补偿的面积，按照房屋的建筑面积计算，房屋建筑面积以房屋权属证书记载为准。拆迁当事人认为房屋权属证书记载面积与实际面积不一致的，应当以依法设立的房屋面积鉴定机构实际测量的面积为准。


　　被拆迁房屋使用性质的认定，以房屋权属证书记载为准。拆迁公告发布前的住宅房屋，已经依法取得城市规划和土地行政主管部门改变用途的批准文件的，按照非住宅用房进行补偿。


　　第十八条　拆迁当事人就房屋拆迁补偿金额达不成协议的，城市房屋拆迁管理部门应当组织拆迁当事人协商确定房地产价格评估机构；协商不成的，由城市房屋拆迁管理部门组织拆迁当事人随机抽取具有房地产价格评估资质的机构进行评估。评估费用由拆迁人支付。


　　第十九条　拆迁当事人达不成拆迁补偿安置协议的，可以申请城市房屋拆迁管理部门进行行政裁决。行政裁决申请人为拆迁人的，受理机构应当书面告知被拆迁人。行政裁决应当自申请之日起30日内作出。


　　第二十条　被拆迁人在行政裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，房屋所在地的市、县人民政府可以决定责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法向人民法院申请强制拆迁。


　　拆迁人未按规定对被拆迁人给予货币补偿或者提供安置用房、周转用房的，或者未向公证机关就被拆除房屋的有关事项办理证据保全的，不得实施强制拆迁。


　　第二十一条　拆迁人在实施拆迁中不得采用恐吓、胁迫以及停止供水、供电、供气、供热等手段强迫被拆迁人搬迁，不得擅自组织强制拆迁。


　　第二十二条　尚未完成拆迁安置补偿的建设项目转让，应当经房屋拆迁管理部门同意并办理房屋拆迁许可证变更手续。原拆迁补偿协议中有关权利、义务随之转让给受让人。项目转让人和受让人应书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。


　　第二十三条　拆迁人应当在安置用房交付使用之日起3个月内凭国家和省规定的有关证件、资料到房地产行政主管部门、土地管理部门办理安置用房产权登记和土地使用权登记手续，被拆迁人应当予以配合。


　　第二十四条　拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。


　　实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人依照本条例规定，计算被拆除房屋的补偿金额和产权调换房屋的价格，结清产权调换的差价。拆迁人应当依照拆迁补偿安置协议约定的面积实行产权调换。未经被拆迁人同意，不得擅自扩大或者缩小产权调换面积，拆迁人扩大或者缩小产权调换面积超过3%的，被拆迁人有权拒绝接受。


　　拆迁非公益事业用房的附属物不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。


　　第二十五条　用于拆迁安置产权调换的住宅房屋，每户房屋产权建筑面积不得低于45平方米。


　　对私有住宅房屋产权建筑面积低于45平方米，他处无住房并持有城市居民最低生活保障金领取证的被拆迁人，按不低于45平方米产权建筑面积的标准户型进行安置。45平方米以内的差价款由拆迁人承担，被拆迁人不再支付；超过45平方米不足60平方米的，由被拆迁人按实际成本价结算，超过60平方米的由被拆迁人按市场价结算。


　　拆迁已丧失劳动能力或者没有生活来源的残疾人的住宅房屋，应给予照顾。具体办法由市、县人民政府确定。


　　第二十六条　拆迁出租的房屋，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达成协议，或者被拆迁人对承租人进行了安置的，只对被拆迁房屋所有人进行补偿安置；达不成协议的，实行房屋产权调换。


　　第二十七条　拆迁人应当向被拆迁人或者房屋承租人支付临时安置补助费、搬迁补助费。


　　在规定的过渡期限内由拆迁人提供周转房的，不支付临时安置补助费。


　　搬迁补助费由拆迁人一次性支付；需要过渡的，支付两次搬迁补助费。


　　第二十八条　临时安置补助费标准参照被拆除房屋及其附属物使用面积的同区位、同类型住房的市场租金额确定。


　　实行产权调换的，自合同约定的被拆迁房屋交房之日起，过渡期限不得超过18个月。实行货币补偿的，应给予45日的临时安置补助费。


　　第二十九条　因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，自签订协议并搬迁交房之日起，逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费；逾期半年以上不足1年的，按月增加1倍临时安置补助费；逾期1年以上的，按月增加2倍临时安置补助费。对由拆迁人提供周转用房过渡的被拆迁人，从逾期之月起按月付给临时安置补助费；逾期1年以上的，按月增加1倍临时安置补助费。


　　非住宅房屋超过过渡期限的，应加发停产、停业补偿费用。


　　第三十条　拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。


　　第三十一条　临时安置补助费、搬迁补助费和拆除非住宅房屋造成停产、停业的补偿标准，由市、县人民政府制定。


　　第三十二条　因城市房屋拆迁发生的电话、水、电、气、闭路电视迁装等费用，由拆迁人按拆迁时合法的收费标准补偿被拆迁人或者房屋承租人。


　　第三十三条　违反本条例第七条规定，将拆迁补偿安置资金挪作他用的，由县级以上房屋拆迁管理部门责令限期补足；逾期拒不补足的，可处以10万元以上100万元以下罚款；尚未实施拆迁的，吊销房屋拆迁许可证；造成损失的，依法承担赔偿责任。


　　第三十四条　违反本条例第十五条、第十六条、第十七条规定，违法出具不实估价报告的，由省建设行政主管部门取消或者建议取消其评估资质，报请批准核销房地产估价师注册证书，禁止直接责任人5年内从事房地产评估业务，并处以3万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，禁止其终身从事房地产评估业务。


　　第三十五条　违反本条例第二十条规定，拆迁人未按规定向被拆迁人给予货币补偿或者提供安置用房、周转用房的，由县级以上房屋拆迁管理部门责令限期改正，并处5万元以上50万元以下罚款。拒不改正的，吊销房屋拆迁许可证。


　　第三十六条　违反本条例第二十一条规定，拆迁人强迫被拆迁人搬迁或者擅自组织强制拆迁的，县级以上房屋拆迁管理部门应当及时制止，责令赔偿损失，并处以1万元以上10万元以下的罚款。拒不赔偿损失的，房屋拆迁管理部门有权不受理其行政裁决申请。被拆迁人有权提出民事侵权赔偿诉讼，人民法院应当受理。


　　第三十七条　城市房屋拆迁管理部门及其工作人员违反本条例规定有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和直接责任人员依法给予行政处分；给他人造成损失的，应依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任：


　　（一）违法颁发房屋拆迁许可证的；


　　（二）对违规挪用拆迁补偿安置资金行为不及时制止和查处的；


　　（三）未按规定发布拆迁公告的；


　　（四）充任拆迁人或者接受拆迁委托的；


　　（五）设立拆迁公司的；


　　（六）不及时制止拆迁人强迫搬迁或者擅自组织强制拆迁的；


　　（七）违法作出行政裁决的；


　　（八）违法实施强制拆迁的；


　　（九）玩忽职守、假公济私的；


　　（十）利用职务之便，收受贿赂或谋取不正当利益的。


　　第三十八条　本条例自2006年3月1日起施行。


现金价值惹的祸

储涛


　　1999年4月，栗某在某保险公司购买了88鸿利终身保险，合同规定年交保险费1080元，交费期为20年，保险金额为20000元，现已交纳4年，共计人民币4320元。后因经济状况，栗某决定解除合同退还全额保费4320元，并支付滞纳金，但保险公司却答复按88鸿利终身保险现金价值表的标准退还保费仅2600元，双方成讼。双方对其他证据均无异议，关于88鸿利终身人寿保险现金价值表（以下简称“现金价值表”），虽然双方均提供了该证据，但原告认为此现金价值表不是保险合同的组成部分，且计算标准没有法律依据。
　　法院认为：原告已经缴纳了四年的保险费，按照《保险法》的有关规定，在合同解除时被告应当退还原告保险单的现金价值，且不应扣除手续费；被告在保险单中明确提示：“保险合同由保险单、保险条款、声明、批注以及与合同有关的投保单，更改保单申请书，体检报告书及其他的约定书共同构成”，显然该合同内容并包含现金价值表，且合同并没有明确现金价值表就是合同解除时确定现金价值的方式，应视为在保险合同中对现金价值表的计算标准没有约定，原被告对保险单现金价值表的理解发生歧义，根据《保险法》的有关规定，应当做出对投保人即本案原告有利的解释。最终法院支持了原告全额退还保险费的请求。

【法理评析】

　　本案涉及到保险单现金价值、保险合同争议解释原则等法律适用问题。
　　保险单的现金价值，又称“解约退还金”或“退保价值”，是指带有储蓄性质的人身保险（寿险）单所具有的价值。人寿保险的保险单之所以具有价值，是因为人寿保险具有储蓄的性质，即投保人所缴纳的保险费并不仅仅是购买保险期间发生保险事故保险公司承担赔偿的责任，同时在缴足所有保险费后，保险公司还应返还相应的现金值。也就是说在投保人所缴纳的保险费并不仅仅是购买平安，还有部分是“储蓄”。保险单的现金价值的简单方式是：保单现金价值=投保人已经缴纳的保险费—保险公司管理费用开支在该保单上分摊的金额—该保险单向保险代理人支付的佣金—保险公司已承担该保单保险责任所需要的纯保费+生育保险费所产生的利润等。一般来说，在投保的前一两年保险单的现金价值几乎是零，随着缴费的持续，现金价值越来越多，但保险单现金价值少于投保人所缴纳的保险费。本案正是因为保险合同对保险单现金价值的确定方式约定有瑕疵才引发了诉讼。
　　不利解释原则，又称反立约人原则，是在保险合同中特有的原则，根据《保险法》第31条规定，是指对于保险合同的条款，保险人与投保人、被保险人或者受益人有争议时，人民法院或者仲裁机关应当作有利于被保险人和受益人的解释。保险法之所以规定不利解释原则，是因为保险条款有保险公司单方制定，是格式条款，其在制定时充分考虑自己的利而不能保证公平公证，故在保险条款的理解有争议时，应当做出对被保险人和受益人有利的解释，以平衡保险合同各方的利益。很明显，不利解释原则是指合同对某事项约定的有歧义，而不是合同没有约定。如果合同对某事项没有约定，则不应适用该原则。就本案而言，由于现金价值表没有被认定为合同的组成部分，导致双方对现金价值如何确定没有约定。根据《合同法》第61规定，如果合同对某事项没有约定，双方应当重新协商，不能达成补充协议的，应按交易习惯确定。显然，法院以不利解释原则而确定保险单的现金价值就是投保人缴纳的保险费，是不合理的。
　　根据《合同法》的有关规定，合同终止时，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。保险合同一经履行，就保险人而言，要支出代理人佣金、为承担该保单保险责任所需要的纯保费、保单管理费等。故在保险合同解除时，保险人不能全额退还保险费，否则有失公平。
　　保险公司之所以没有拿出保单现金价值表的计算依据，是因为保险单现金价值表的计算是通过精算师精算的来的，而整个精算过程涉及到保险公司成本的控制等商业秘密，一旦公开势必对保险公司的营运造成严重负面影响。

【案例反思】

　　虽然法院判决值得商榷，但是有些问题不得不让我们反思。
　　作为保险公司，应当反思自己制定保险条款的漏洞。首先，没有在保险合同中明确现金价值表是合同的组成部分，而投保人在订立保险合同时又不会在保单现金价值表中签字，一旦发生争议想把现金价值表争议处理依据，就显得非常牵强。其次，虽然保险合同约定合同解除时缴纳保费超过两年的退还保单现金价值，但没有明确保单现金值按照现金价值表列明的方式确定，这样即便是有现金价值表，但由于没有明确其作用，也导致其操作性大大下降。为避免类似争议再发生，应当在保险合同中明确：○1保险单现金价值表是合同的组成部分或为合同的附件；○2合同解除时，保险单的现金价值按照保单现金价值表列明的方式确定；○3在保险单现金价值表中明确保险单现金价值的计算公式，让投保人在订立保险合同时就知道在将来解除保险合同时退还的现金值。
　　如何保证保险单现金价值表的合理性也值得我们思考。诚如原告所述，保险人没有举证证明现金价值表的确定依据以及合理性，现金价值表不能作为裁判依据。保险单现价值表的计算过程非常复杂且涉及到保险公司的商业秘密，保险人不可能为了个案而公开。但是，既然现金价值表是合同解除时保险单现金值的确定依据，它必然关系着保险合同解除时双方“返还”财产是否公平合理。既然投保人不能参与现金价值表的确定，就应当有独立的第三方来审核现金价值表的合理性、公平性，以保证在保险合同解除时，对当事人双方都公平合理。但从《保险法》第一百零七条规定来看，只有关系社会公众利益的保险险种、依法实行强制保险的险种和新开发的人寿保险险种等的保险条款和保险费率，才应当报保险监督管理机构审批。并没有规定人寿保险的保险单现金价值表应当报保险监督管理机构审批，这使保险人在制定保险单现金价值表时变得随意，不排除其为了商业利益而减少现金价值表中的金额，从而使现金价值表丧失公平。故，新《保险法》修订时，应当将人寿保险的现金价值表列入保险监督管理机构审查的范围，以保证现金价值表的公平性。


作者：储涛 单位：湖北普明律师事务所