建设部


城市房地产开发管理暂行办法
1995年1月23日，建设部

第一章 总 则
第一条 为了加强对房地产开发的管理，规范房地产开发行为，保障房地产开发当事人的合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。
第二条 在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发，实施房地产开发管理，应当遵守本办法。
第三条 房地产开发应当符合国家的产业政策、国民经济与社会发展计划。
房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发管理工作。
省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房地产开发管理工作。
市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称主管部门）负责本行政区域内房地产开发管理工作。

第二章 房地产开发项目
第五条 房地产开发项目，应当根据城市规划、年度建设用地计划和市场需求确定，并经批准立项。
第六条 房地产开发项目用地的土地使用权出让或划拨前，主管部门应当组织有关部门对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套建筑的建设、拆迁补偿安置等提出要求，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》。
《房地产开发项目建设条件意见书》应当包括以下内容：
（一）项目性质、规模和开发期限；
（二）规划控制指标及规划设计要求；
（三）基础设施和公共服务配套建筑的建设要求；
（四）基础设施和公益设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿安置要求；
（六）项目经营方式等；
将《房地产开发项目建设条件意见书》提交负责土地出让或划拨的管理部门，其内容应当作为土地使用权出让合同的必备条款或划拨土地使用权批准文件的内容之一。
第七条 房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后的十五日内，到建设主管部门备案、领取《房地产开发项目手册》。
第八条 房地产开发项目的拆迁补偿安置方案须按《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，报经批准后方可实施。
第九条 房地产开发项目确定后，必须向城市规划主管部门申请定点，由城市规划主管部门核发《建设用地规划许可证》。
房地产开发企业在取得《建设用地规划许可证》后，根据规划设计要求，对项目组织勘察、规划、设计工作。
房地产开发项目的规划设计方案，须依据城市规划管理的有关法律、法规履行报批手续；房地产开发企业应当向城市规划主管部门申请核发《建设工程规划许可证》。
房地产开发项目在取得《建设工程规划许可证》后，方可申请开工。
第十条 房地产开发项目的勘察、规划设计和建筑设计，应当由有相应资格的单位承担。房地产开发企业应当与规划设计和建筑设计单位签订项目规划设计和建筑设计书面合同。
第十一条 房地产开发项目建设时，一般应当先行完成项目占地范围内的地下设施的建设。
项目占地范围外的配套基础设施按当地人民政府的规定，由建设行政主管部门统一组织建设。具体建设方案应当在《房地产开发项目建设条件意见书》中提出。
第十二条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
以划拨方式取得土地使用权进行房地产开发的，未按规定期限进行开发的，可以参照上述规定处理。
第十三条 房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模及其投资总额相适应，并按照土地使用权出让合同或划拨土地使用权批准文件的约定，按期投入资金，用于项目建设。
第十四条 房地产开发企业应当按照有关规定选择具有相应资格的施工单位，并与施工单位签订书面合同。
第十五条 房地产开发项目的建设，必须符合国家有关设计、施工的技术标准、规范，并按质量验收标准验收。
第十六条 房地产开发项目竣工后，应当进行综合验收。房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格的，不准交付使用。
综合验收应当包括以下内容：
（一）规划要求是否落实；
（二）配套建设的基础设施和公共服务设施是否建设完毕；
（三）单项工程质量验收手续是否完备；
（四）拆迁补偿安置方案是否落实；
（五）物业管理是否落实；
（六）其他。
第十七条 房地产开发项目的质量责任由房地产开发企业承担。
房地产开发企业与设计、施工单位的质量责任关系，按照有关法律、法规的规定执行。

第三章 房地产开发的经营
第十八条 房地产开发企业转让土地使用权时，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定。
转让中的受让人应当在办理土地使用权变更登记手续后的十五日内持土地使用权转让合同到主管部门备案，并办理项目开发人变更等有关手续。
受让人继续进行房地产开发的，应当具备从事房地产开发的资格。
第十九条 依法取得的土地使用权可以依照有关法律、法规的规定作价入股，合资、合作开发经营房地产。
合资、合作双方应当在项目确定后，依法设立房地产开发企业。
第二十条 土地使用权转让和商品房屋销售，当事人双方应当签订书面合同。
第二十一条 商品房销售（包括预售）前，房地产开发企业应当确定物业管理单位和方式，并载入商品房销售合同。
第二十二条 除享受国家优惠的居民住宅实行限价外，土地使用权转让和商品房销售价格实行市场调节。
房地产开发企业应当在土地使用权转让合同、商品房屋现货销售合同签订之日起十五日内将成交价格如实向主管部门申报；预售商品房的，应当在结算之日起十五日内将成交价格如实向主管部门申报。
瞒报或不实申报成交价格的，主管部门应当提出正确的评估价格，提供税务部门作为纳税基数。
第二十三条 房地产开发企业预售商品房应当符合《城市商品房预售管理办法》的有关规定。
第二十四条 已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品房预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房预购人三方应当签订原商品房预售合同的补充合同。
项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日起十五日内，持补充合同到主管部门备案并办理有关变更手续。
第二十五条 房地产开发项目竣工交付使用后，房地产开发企业留作自用或出租的房地产由其依法办理房地产权属登记手续。
现货销售的商品房由购买人在销售合同签订之日起三十日内办理房地产权属登记手续；预售的商品房由购买人在结算之日起三十日内办理房地产权属登记手续。

第四章 房地产开发企业
第二十六条 房地产开发企业，是指从事房地产开发和经营的经济组织，包括房地产开发的专营企业和兼营企业。
第二十七条 除法律另有规定者外，设立房地产开发企业，应当依据《中华人民共和国公司法》登记为有限责任公司或股份有限公司。
原有房地产开发企业应当按照国务院的有关规定逐步改组为规范化的公司。
第二十八条 设立房地产开发公司应当具备以下条件：
（一）有符合公司法人登记的名称和组织机构；
（二）有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；
（三）注册资本一百万元以上，且流动资金不低于一百万元；
（四）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员。
（五）法律、法规规定的其他条件。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本地区实际情况，规定不低于上述第（三）、（四）项条件的注册资本、流动资金和专业经济、技术人员条件。
第二十九条 房地产开发公司在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的主管部门备案。
备案必须提交以下文件：
（一）公司的营业执照复印件（加盖登记机关公章）；
（二）公司章程；
（三）公司的验资证明；
（四）公司法定代表人及总经理的任职文件及个人资料；
（五）经济、技术专业人员的资格证书、任职文件及其聘用合同；
（六）主管部门规定的其他文件。
第三十条 主管部门对设立公司手续完备的颁发《房地产开发企业资质等级证书》；对不符合公司设立条件的，提请工商行政主管部门处理。
第三十一条 房地产开发企业资质等级，根据房地产开发企业的资产、专业经济技术人员和开发经营业绩等确定。
各省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门按照建设部的要求并结合本地实际情况制定不同等级企业承担不同规模开发项目的标准。
第三十二条 房地产开发企业应当将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对房地产开发企业开发经营活动的审查、批准、处理意见记录在《房地产开发项目手册》中。
房地产开发企业应当每半年和按项目各实施阶段将《房地产开发项目手册》送主管部门验核。

第五章 法律责任
第三十三条 违反本办法第九条的规定擅自开工的，按《城市规划法》的有关规定，由城市规划主管部门予以处罚。
第三十四条 对下列行为，主管部门应当责令其停止活动，并可处以项目投资总额百分之一以下的罚款：
（一）违反本办法第十条的规定，委托无相应资格的单位承担设计任务的；
（二）违反本办法第十四条的规定，委托无相应资格的施工单位承担施工任务的。
第三十五条 违反本办法第十八条第二款的规定，逾期不办理房地产开发项目开发人变更等有关手续的，主管部门应当责令其限期补办，并可处以五万元以下的罚款。
第三十六条 违反本办法第二十二条的规定，不如实申报成交价格的，主管部门可处以二十万元以下的罚款。
第三十七条 对下列行为，主管部门应当予以警告，责令限期改正，并可处以二万元以下的罚款：
（一）违反本办法第二十九条的规定，逾期未备案的；
（二）伪造、涂改《房地产开发企业资质等级证书》的；
（三）不如实填写或不按规定时间交验《房地产开发项目手册》的。
第三十八条 主管部门的工作人员，玩忽职守、滥用职权、行贿受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第三十九条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发，参照本办法执行。
第四十条 本办法由建设部负责解释。
第四十一条 本办法自一九九五年三月一日起施行。


云南省文山壮族苗族自治州人民政府


文政发〔2008〕68号



文山州人民政府关于印发《文山州重点项目跟踪问效管理办法（试行）》的通知







各县人民政府，州直各委、办、局：
《文山州重点项目跟踪问效管理办法（试行）》已经州人民政府研究通过，现予印发，请遵照执行。



二ＯＯ八年七月二十三日




文山州重点项目跟踪问效管理办法（试行）

为进一步优化政务环境，提供优质服务，提高投资效益和科学决策水平，确保全州重大投资项目规范管理和顺利推进，促进全州国民经济和社会事业又好又快发展，根据国家和省有关规定，结合文山实际，特制定本办法。
第一条　本办法所称的重点项目，是指州确定的对国民经济和社会发展有重大影响的下列骨干项目：
(一)基础设施、基础产业和支柱产业中的重点项目；
　 (二)高科技并能带动行业技术进步的项目；
　 (三)跨区域并对全州经济发展或者区域经济发展有重大影响的项目；
　 (四)对社会发展有重大影响的项目；
　 (五)原则上总投资在1000万元以上的其他骨干项目。
第二条　州重点项目原则上每年年初确定一次，根据经济社会发展需要调整（新增或取消）的项目，经州重点建设协调领导小组办公室（简称：州重点办）初审后报州重点建设协调领导小组批准。州级重点项目按在建、新开工、前期项目三类进行统计和跟踪问效管理。
第三条 州重点建设协调领导小组负责全州重点前期工作项目和州重点建设项目的决策、组织、协调和综合管理工作。州重点建设协调领导小组下设州重点建设协调领导小组办公室在州发展和改革委员会，定编定人定岗。州重点建设项目领导小组的日常工作机构，负责处理日常协调和服务。主要职责：
(一)具体行使对全州重点项目的总体协调、跟踪服务、监督和检查项目申报及督促组织实施工作;
(二)牵头承担全州重点项目储备、筛选、汇编，年度目标任务的安排及项目实施情况汇总分析上报等工作;
(三)会同有关部门制定重大投资项目建设奖惩方案并组织实施。
第四条 建立州重点建设项目联动协调服务机制。每年的重大投资项目一经确定，由州重点办及时向项目涉及县和部门通报，让各县各职能部门启动相应服务程序。各县各有关部门对重点建设项目所需办理的手续和提供的配套建设条件，要在各自职权范围内优先考虑，并按照《行政许可法》等法律法规的规定，严格落实“四项制度”，及时提供相应指导和高效服务。做到：一是特事特办，单列处理，结合项目实际给予特殊办理;二是简化程序，缩短时限，各审批环节的办理时间按现行时限的标准尽量进行压缩;三是需要国家和省审批、核准的项目，有关职能部门要指定专人跟踪服务，协调配合，直至办结手续；四是州、县人民政府及有关部门在争取和安排各种财政性资金时，要充分体现对重大投资项目的倾斜和支持。
第五条 实行领导挂钩督促重大项目责任制。在州重点项目中，筛选部分特别重大、需要重点协调和督促落实的重点项目，建立州级领导定点挂钩督促重大投资项目责任制，强化项目实施过程中的指导、督促、协调和推进力度，为项目推进提供领导保证。挂钩领导应了解项目建设动态，对项目建设涉及问题中应由省、州有关部门解决的要及时协调，保证项目顺利实施。
第六条 实施重点建设项目跟踪问效月报制度和重点前期项目季报制度。
重点建设项目（含新开工项目）跟踪问效月报制度。项目业主必须严格执行文山州重大建设项目月报表制度，按照《文山州重点建设项目进展情况月统计表》（州重点办制发）在每月10号前，及时准确地向州重点办报送重点项目的工程形象进度、投资完成情况、资金到位情况以及存在问题及建议等情况统计表。
重点前期项目实行跟踪问效季报制度。项目单位按照《文山州重点前期项目进度情况统计表》（州重点办制发）在每季度后的下月10号前，及时准确地将工作进展情况、问题建议、前期经费投入等情况报州重点办。
对突发和重大事件可随时报告。州重点办每月汇总和分析重点投资项目情况，通过网络和书面形式送有关领导和部门，并将州领导牵头负责的项目情况独立汇总书面送达相关领导。对重大投资项目需要协调事项，每季度由州重点办汇总，提请领导小组协调解决。同时做好重点建设项目信息交流和发布。
第七条 建立重点项目督查督办制度。州重点办将会同州委、州人民政府的督察室对重点项目涉及解决的问题以电话、行文等多种形式进行督查督办。对重点项目协调、推进不力的部门，提请州委、州政府予以通报批评。
第八条 建立目标考核机制。将州级重大投资项目跟踪服务工作纳入州政府年度目标考核体系，实行年终总评。考核依据为州委、州政府正式下达的当年文山州重大投资项目及目标任务的完成情况，其考核等级分为：完成、基本完成(完成目标任务80%以上)、未完成。
州重大投资项目的主管部门和州有关服务重点项目职能部门，年末应写出总结报告。由州重点办根据其年度分管的重大投资项目完成情况或跟踪服务情况、信息报送情况和协调解决问题情况、业主的反映等进行综合考评后，将考评初步意见报送文山州重点建设领导小组审定。
第九条 实行奖惩机制。
(一)州政府根据州重点办考评结果，对完成重点项目建设目标任务好的个人和单位予以表彰奖励。州政府在每年的重点建设专项资金中安排一定金额，作为完成重大投资项目建设推进奖励资金，对为项目建设做出突出贡献的单位和个人进行适当的物质和精神奖励。具体奖励方案由州发改委（州重点办）、州财政局提出，报请文山州重点建设协调领导小组批准后组织实施。
(二)重点建设项目的服务单位在重点建设项目实施过程中由于监管不力，出现严重违反廉政建设或当年出现重大安全、质量、环保事故的，实行评选一票否决制，不得享受州委、州政府表彰奖励，并视具体情况予以通报批评，同时，按照国家、省、州有关法律和规定追究有关责任人的责任。
(三)在州重点建设项目实施过程中，对重点项目建设不支持，故意设置障碍，使重点项目建设造成重大损失和影响的部门或个人，要严肃追究责任；对违反国家、省、州有关规定，造成重大损失或影响的设计、施工、监理和设备供应单位，按照国家有关法律和规定处理。
(四)项目建设单位因管理不善，造成工期拖延、概算失控、质量低劣和损失浪费严重的，要予以通报批评；如属国家投资和国有控股投资的，并提请有关部门对负有直接责任的主管人员和其他责任人员给予党纪、政纪处分。