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请求逾期交房违约金案评析/臧恩富

时间:2024-07-01 09:44:46 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9856
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请求逾期交房违约金案评析

辽宁壹品律师事务所律师 臧恩富

前言:
在商品房买卖合同关系中,开发商作为卖方的主要义务是按时向买方交付符合合同约定的质量的房屋。如果开发商不能按时交付房屋,或者拟交付的房屋不符合合同的约定而买方拒收房屋,则双方之间就会产生买方向开发商主张逾期交房违约金的纠纷。

案例:
某小区的开发商在出售房屋的《商品房买卖合同》中约定:交付房屋的时间是2005年9月1日。交房标准是:出卖人应当在2005年9月1日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格。关于逾期交房违约责任:合同约定,若卖方逾期交付房屋,每逾期一日,按日向买方日支已付购房款万分之一的违约金。2006年7月1日,开发商作为房屋出卖人向购房者发出入住通知,将于7月15日前向购房者交付房屋,购房者应在7月15日前办理入住手续。因购房者对所购房屋的质量不满意,并且开发商未出示房屋验收合格证明,也未出示竣工验收备案证,故购房者拒收房屋,并以开发商延期交房为由起诉开发商,要求其支付逾期交房违约金,逾期交房违约金从合同约定的交房日期起算,计算到实际交付房屋之日止。
经查,开发商于2006年10月2日取得竣工验收备案证,竣工验收备案证上记载的案涉房屋的验收合格时间是2006年9月9日。

法院判决:
一审法院判决认定:开发商在未取得竣工验收备案证且案涉房屋未验收合格的情况下,向购房者发出的入住通知对购房人没有约束力。开发商主张的其自行进行验收合格的时间不成立。验工验收备案证记载的验收合格的时间是2006年9月9日。对于起诉时已领取钥匙的购房人,其逾期交房违约金计算到2006年9月9日。对于诉讼时仍未领取钥匙的住户,违约金计算至实际交付房屋之日止。
二审法院在判决中同样认定,开发商在未取得竣工验收备案证且案涉房屋未验收合格的情况下,向购房者发出的入住通知对购房人没有约束力。开发商主张的其自行进行验收合格的时间不成立。房屋验收合格的具体时间应以竣工验收备案证的记载为准。开发商在取得竣工验收备案证后,应通知购房人接收房屋,在这种情况下,若购房人再拒收房屋,开发商才不承担通知交房之后的逾期交房违约责任。若开发商在未取得竣工验收备案证的情况下向购房人发出入住通知,则不能因该通知而免除开发商逾期交房的违约责任。

律师点评:

一、本案争议的焦点问题之一是开发商(卖方)所出售的商品房到底什么时候验收合格并且达到交付条件,证据是什么。

依据双方之间的商品房买卖合同第八条的规定:“出卖人(即上诉人)应当在2005年9月1日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人(即被上诉人)使用:1、该商品房经验收合格。

依据法律、法规、规章和地方政府的有关规定,开发商证明自己所出售的房屋已经验收合格并且达到交付条件的唯一合法证据,就是看其是否取得《建设工程竣工验收备案证》。相关法律、法规、规章和地方政府的有关具体规定如下:

1、《中华人民共和国建筑法》

第六十一条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”

2、《建设工程质量管理条例》(2000年1月30日中华人民共和国国务院令第279号发布)
第四十三条第一款:国家实行建设工程质量监督管理制度。
第四十九条:建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公司、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织验收。
3、《建筑工程施工质量验收统一标准》
中华人民共和国国家标准,编号为GB50300-2001自2002年1月1日起施行
建设部在《关于发布国家标准<建筑工程施工质量验收统一标准>的通知(建标[2001]157号)中规定上述国家标准中的3.03、5.04、5.07、6.0.3、6.0.4、6.0.7为强制性条文,必须严格执行。上述国家标准的6.0.7条规定及标准中的说明原文如下:
“6.0.7 单位工程质量验收合格后,建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件,报建设行政管理部门备案。
说明:6.0.7 建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理,防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定,到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则,不允许投入使用。”
4、《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案工作的有关规定》(辽建发[2001]120号 2001年8月30日)及关于转发省建设厅、消防局、环保局联合下发的《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案工作的有关规定》的通知(大建委发[2002]147号 2002年9月29日)
依据上述两个地方性文件的规定:
大连市的建设单位应先取得规划、消防、环保、城建档案的验收合格证件,否则不得自行组织验收。自行组织验收后,应当自验收合格之日起15日内,向大连市建设工程质理监督站进行备案管理。

综合上述规定,开发商取得工程竣工验收备案证是其所出售的房屋验收合格的法定标志和证据。开发商所出售房屋验收合格和具备交付条件的时间应以工程竣工验收备案证的记载为准。

二、本案争议的第二个焦点问题是:开发商在未取得法定的房屋验收合格证明的情况下发出的入住通知书对购房人是否有约束力?

如上所述,因开发商在发出入住通知书时,其所出售的房屋并未验收合格,不具备双方之间商品房买卖合同所约定的交付条件,因此该入住通知对购房人没有约束力。
另外,依据双方之间合同的约定,开发商在出售的房屋验收合格具备交付条件即2006年9月9日之后,有义务通知购房人接收房屋。事实上,开发商在取得《竣工验收备案表》后,没有向购房人再发出入住通知书,故此,购房人有权主张违约金计算至所购房屋验收合格后开发商再次发出入住通知之日止,或在开发商未再次发出入住通知的情况下至购房人实际领取钥匙之日止。


枣庄市人民政府办公室关于印发《枣庄市有突出贡献的中青年专家选拔管理暂行办法》的通知

山东省枣庄市人民政府办公室


枣庄市人民政府办公室关于印发《枣庄市有突出贡献的中青年专家选拔管理暂行办法》的通知

枣政办发〔2005〕2号







各区(市)人民政府,市高新区管委会,市政府各部门,各大企业:
  枣庄市有突出贡献的中青年专家选拔管理暂行办法》已经市政府同意,现印发给你们,望认真贯彻执行。
我市此前开展的枣庄市专业技术拔尖人才、优秀青年科技人才的选拔工作不再进行。枣庄市专业技术拔尖人才、优秀青年科技人才可根据《枣庄市有突出贡献的中青年专家选拔管理暂行办法》参评枣庄市有突出贡献的中青年专家。现在管理期内的枣庄市专业技术拔尖人才、优秀青年科技人才没有被评选为枣庄市有突出贡献的中青年专家的,仍按《中共枣庄市委、枣庄市人民政府关于选拔、管理专业技术拔尖人才的试行意见》(枣发[1990]29号)规定进行管理,至管理期满为止。





二○○五年一月十八日








枣庄市有突出贡献的中青年专家选拔管理暂行办法


第一章 总 则


  第一条 为进一步营造尊重劳动、尊重知识、尊重人才、尊重创造的社会环境,充分调动广大专业技术人员的积极性、主动性、创造性,更好地促进我市经济和社会发展,根据山东省人民政府办公厅《关于印发山东省有突出贡献的中青年专家选拔管理暂行办法的通知》(鲁政办发[2003]90号)精神,制定本办法。
  第二条 本办法所称枣庄市有突出贡献的中青年专家,是指在自然科学、社会科学等领域做出突出贡献的专业技术人员。
  第三条 枣庄市有突出贡献的中青年专家每年选拔一次,选拔数量30名左右,管理期限为3年。在管理期间继续做出突出贡献、符合选拔条件的,管理期满后可重新参与评选。
  第四条 枣庄市有突出贡献的中青年专家的选拔管理坚持以下原则:
  (一)服务于经济建设和社会发展的原则;
  (二)鼓励创新、促进年轻优秀人才脱颖而出的原则;
  (三)公开、平等、竞争、择优的原则;  
  (四)动态管理的原则。
  第五条 枣庄市人事局负责全市有突出贡献的中青年专家的选拔评审及综合管理工作。
  

第二章 选拔条件

  第六条 枣庄市有突出贡献的中青年专家的选拔条件是:
热爱社会主义祖国,坚持四项基本原则,遵纪守法,有良好的职业道德,并符合下列条件之一:
  (一)在自然科学领域取得创造性的研究成果,是获得国家自然科学奖一等奖前6位、二等奖前5位、三等奖前4位或省(部)级自然科学奖一等奖前3位、二等奖前2位、三等奖首位人员。
  (二)在技术上有重大发明创造或重大技术革新,取得显著的经济效益和社会效益,是获得国家技术发明奖一等奖前6位、二等奖前5位、三等奖前4位或省(部)级技术发明奖一等奖前3位、二等奖前2位、三等奖首位人员;国家科学技术进步奖一等奖前5位、二等奖前4位、三等奖前3位或省(部)级科学技术最高奖、科学技术进步一等奖前3位、二等奖前2位、三等奖首位或市科学技术进步一等奖首位的技术人员。
  (三)在社会科学研究方面,研究成果有独到见解,以首位作者出版或发表过在学术界和社会上有较大影响的学术著作和学术论文,并是省社会科学优秀成果一等奖前2位、二等奖首位或是市社会科学优秀成果一等奖首位人员。
  (四)学术造诣较深,被同行公认为该学科的带头人,以首位作者出版过有较高学术价值的著作或在国内外重要学术期刊上发表过有较大影响的学术论文(被《SCI》《EI》等收录,引用率较高)。
  (五)在完成市重点工程、重大科技攻关和在大中型企业技术改造、引进吸收高新技术中,创造性地解决了重大技术难题,并取得了显著的经济效益或社会效益。
  (六)在教书育人方面成绩卓著,并是国家优秀教学成果特等奖前5位、一等奖前4位、二等奖前3位、三等奖前2位或省优秀教学成果一等奖前2位、二等奖首位人员。
  (七)医疗技术精湛,多次成功地诊治疑难危重病症,或在较大范围多次有效地预防、控制、消除疾病,成绩突出,享有盛誉。
  (八)在农业成果转化和技术推广服务等方面做出优异成绩,有效地推动了农业科技进步和农村经济发展。
  (九)在信息、金融、财会、外经外贸、法律等领域,为解决国民经济和社会发展的重大问题,做出突出成绩和特殊贡献。
  (十)在新闻出版、文学艺术等领域,成绩卓著,在全省乃至全国有较大影响,为我市新闻出版、文学艺术事业做出特殊贡献。
  (十一)在教练执训工作中成绩卓著,培养出打破世界纪录和多年保持全国纪录运动员的著名教练员。
  (十二)在其他专业技术工作中取得优异成绩,在同行中享有很高声誉。
  选拔时以近3年的工作实绩和成果为主要评选依据,兼顾长期贡献,年龄不超过55周岁。


第三章 选拔程序


  第七条 枣庄市有突出贡献的中青年专家的选拔,采取自下而上逐级推荐的方法进行。各区(市)人事部门和市直有关部门(单位)人事管理机构组织实施枣庄市有突出贡献的中青年专家参评人选的推荐工作。
  第八条 基层单位按照隶属关系和有关要求,逐级向上级人事部门推荐人选。在推荐过程中,要认真组织同行专家评议,听取有关人员意见,增加推荐工作的透明度,做到公开、公平、公正。
  第九条 各区(市)人事部门和市直有关部门(单位)人事管理机构根据选拔条件,对推荐人选进行审核,经区(市)政府或市直有关部门(单位)领导审定后,将人选名单和有关材料报送市人事局。
  第十条 枣庄市有突出贡献的中青年专家的评审。
  (一)市人事局组织成立枣庄市有突出贡献的中青年专家评审委员会。评审委员会由13—15人组成,设主任委员1人,副主任委员2—3人。评审委员会下设若干专业评审组,负责初评工作。每个专业评审组由4—5人组成,设组长1人,副组长1人。评审委员会中专家应占70%以上,专业评审组由专家组成。
  (二)每次评审前重新确定评审委员会和专业评审组组成人员。评审委员会和专业评审组成员每次要调整2/3以上。
  (三)市人事局审查上报人选的材料,交各专业评审组初评。
  (四)评审委员会对专业评审组提交的初定人选进行综合评审,采取无记名投票方式确定考察人选。
  (五)市人事局组织对评审委员会确定的考察人选进行考察。将评选和考察情况向市人才工作领导小组报告后对人选名单予以公示(公示期为5—7天)。经公示无异议的,报市政府批准,并按本办法的有关规定纳入管理范围。对被批准的枣庄市有突出贡献的中青年专家,市政府授权市人事局颁发《枣庄市有突出贡献的中青年专家》荣誉证书。


第四章 工作生活待遇


  第十一条 为枣庄市有突出贡献的中青年专家创造良好的工作环境和条件。
  (一)根据工作需要,所在单位要为枣庄市有突出贡献的中青年专家提供工作必需的场所和设施。
  (二)枣庄市有突出贡献的中青年专家在申报科研项目、高新技术成果的开发应用、风险投资和科技开发资金时,有关部门和单位要优先予以立项或支持。
  (三)枣庄市有突出贡献的中青年专家在管理期间,有关部门和所在单位要积极支持他们参加业务进修、学习,优先安排他们参与国内外学术交流、合作研究。
  (四)对枣庄市有突出贡献的中青年专家,有关部门和所在单位要根据其特长合理使用;在重大项目咨询论证、重大课题联合攻关中,要注重发挥他们的专业特长。
  第十二条 对枣庄市有突出贡献的中青年专家在生活上关心照顾。
  (一)枣庄市有突出贡献的中青年专家在管理期间,由市财政每人每月发给政府津贴200元。
  (二)枣庄市有突出贡献的中青年专家在管理期间,享受当地医疗保健待遇,由卫生、劳动保障部门予以落实。所在单位每年组织枣庄市有突出贡献的中青年专家进行一次健康查体,所需经费由所在单位负担。
  (三)所在单位每年为枣庄市有突出贡献的中青年专家安排15天的休养。有寒暑假和休假制度的单位,在假期内安排,假期不够的予以补足。休养期间的交通、住宿费用依据现行财务管理制度由所在单位按因公出差报销。
  (四)枣庄市有突出贡献的中青年专家夫妻两地分居的,主管部门和所在单位帮助将其配偶调到专家单位所在地工作。专家的父母(含配偶的父母)、配偶和未婚子女愿意到专家单位所在地落户的,由专家本人提出申请,公安部门可凭专家证书为其办理户口迁移手续。属农业户口的,可转为非农业户口。配偶、子女待业、待岗的,主管部门和所在单位要积极为其就业创造条件。


第五章 考核与联系


  第十三条 建立业绩考核和联系制度。
  (一)建立枣庄市有突出贡献的中青年专家档案。对管理期间的专家,根据工作实际,由所在单位和专家个人共同制定3年管理目标和年度计划,报市人事局和主管部门备案。
  (二)建立考核制度。按照枣庄市有突出贡献的中青年专家管理目标和年度计划,每年年终由其主管部门和所在单位进行一次考核,考核结果记入专家档案,同时写出考核报告,报市人事局。市人事局对各单位的专家管理情况进行抽查。
  (三)市人事局将枣庄市有突出贡献的中青年专家纳入高级人才库管理,并建立经常性的联系制度。
  (四)枣庄市有突出贡献的中青年专家应积极参加政府有关部门组织的公益性活动,发挥专长。
  第十四条 枣庄市有突出贡献的中青年专家在管理期间,在市内变动工作单位的,专家主管部门要及时报市人事局备案,调往市外的要事先报告市人事局。凡属下列情况之一的,自情况发生之日的下个月起停发市政府津贴,不再按枣庄市有突出贡献的中青年专家管理:
  (一)不再主要从事专业技术工作的;
  (二)调往市外工作的;
  (三)未经组织同意,出国逾期不归的;
  (四)年度考核不合格,且没有完成管理目标年度计划的;
  (五)其他原因不宜再作为有突出贡献的中青年专家管理的。
  第十五条 枣庄市有突出贡献的中青年专家在管理期间,凡属下列情况之一的,由所在单位提出意见,所在区(市)或市直主管部门(单位)核实后,经市人事局审查,报请市政府批准,取消其枣庄市有突出贡献的中青年专家称号及有关待遇:
  (一)弄虚作假,谎报成果,采取不正当手段骗取枣庄市有突出贡献的中青年专家称号的;
  (二)违反法律被追究刑事责任的;
  (三)因个人过失给国家、集体、他人造成重大损失或严重后果的;
  (四)违反党纪政纪,在社会上造成恶劣影响的;
  (五)其他原因不宜继续作为有突出贡献的中青年专家管理的。
  

第六章 附 则


  第十六条 本办法自公布之日起施行。



设立出口加工区的审批标准和程序

海关总署 国家发展和改革委员会 财政部 国土资源部 商务部 国家税务总局等


海关总署 发展改革委 财政部 国土资源部 商务部 税务总局 工商总局 质检总局 外汇局关于印发《设立出口加工区的审批标准和程序》的通知

署加发[2004]102号



各省、自治区、直辖市人民政府:
为规范对设立出口加工区的管理,防止重复建设,促进出口加工区健康发展,根据国务院要求,海关总署会同发展改革委、财政部、国土资源部、商务部、税务总局、工商总局、质检总局、外汇局研究制定的《设立出口加工区的审批标准和程序》,已经国务院同意,现予印发。《设立出口加工区的审批标准和程序》的各项规定及时限的计算起始时间,自本文印发之日起执行。
特此通知。
附件:设立出口加工区的审批标准和程序

海关总署 发展改革委 财政部
国土资源部 商务部 税务总局
工商总局 质检总局 外汇局
二○○四年四月八日

附件:


设立出口加工区的审批标准和程序

为规范对设立出口加工区的管理,防止重复建设,切实保护和合理利用耕地,促进出口加工区健康发晨,特制定设立出口加工区的审批标准和程序。
一、设立出口加工区的审批标准
(一)出口加工区原则上设在经国务院批准的国家级开发区内,同一开发区内只能设立1个出口加工区。
(二)出口加工区要坚持以出口为导向,申请设立出口加工区的国家级开发区。加工贸易年进出口总值一般应达到1亿美元以上。
(三)加工贸易年进出口总值低于10亿美元的省(自治区、直辖市),原则上只设立1个出口加工区.
(四)加工贸易年进出口总位超过10亿美元的省(自治区、直辖市),虽已设有出口加工区,根据加工贸易发展的需要,可经批准增设出口加工区。
(五)东部各省(直辖市)的出口加工区封关运作后加工贸易年进出口总值达到或超过5000万美元的;中部各省出口加工区封关运作后加工贸易年进出口总值达到或超过2000万美元的;西部各省(自治区、直辖市)出口加工区封关运作后加工贸易年进出口总值达到或超过1000万美元的,方可申请在该省(自治医、直辖市)增设出口加工区或扩大原有出口加工区的面积.
(六)出口加工区如申请扩大面积,须区内已摆满项目、基础设施及配套建设发展用地己得到充分利用,且扩大的面积不超过3平方公里.
(七)出口加工区须自批准之日起2年内建设完毕并申请验收。如1年内未启动建设,由海关总署商有关部门书面提请有关省(自治区、直辖市)予以注意.之后1年内仍未有进展的,由海关总署会同有关部门报请国务院予以撤销。
(八)出口加工区封关运作后3年内仍无投资项目,或虽有投资项目,但加工贸易年进出口总值低于100万美元的,由海关总署会同有关部门书面提请有关省(自治区、直辖市)予以注意。之后1年仍达不到要求的,由海关总署会同有关部门报请国务院予以撒销。
二、设立出口加工区的审批程序
(一)设立出口加工区或已设立的出口加工区扩大面积,须符合所在城市土地利用总体规划,由省(自治区、直辖市)人民政府请示国务院,抄送国务院有关部门。
(二)请示文件要说明:设立出口加工区的必要性和可行性,外向型经济发展、加工贸易发展及基础设施情况,设立出口加工区或扩大面积后是否有项目进入,所选址区域是否符合土地利用总体规划、各类用地总量及构情况、工业用地效益情况等。同时还要附设立出口加工区或扩大面积的规划方案及选址(附图)、面积与四至范围以及做好设立出口加工区或扩区工作的承诺。
(三)省(自治区、直辖市)人民政府报国务院设立出口加工区的请示,由海关总署会同发展改革委、财政部、国土资源部、商务部、税务总局、工商总局、质检总局、外汇局等部门研究提出意见,会签后报国务院审批。
(五)国务院审批同意后,由海关总署通知并指导有关省(自治区、直辖市)建立出口加工区的隔离设施和管理机构。出口加工区经海关总署会同有关部门验收合格后正式运作。