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房地产案件执行实务问题浅析/俞希忠

时间:2024-05-26 02:52:22 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9469
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房地产案件执行实务问题浅析

〔摘要〕
当前,人民法院在房地产案件执行实务中,存在诸多问题。笔者根据我国房地产执行方面的相关法律、法规,参照国外的一些做法,分别从房地产案件执行过程中的具体做法、存在的问题以及如何处理和解决等方面进行了分析。全文约8000字。
〔关键词〕
房地产、房屋所有权、土地使用权、农村宅基地使用权、权属确认、权利瑕疵房地产、产权调换、查封、预查封、轮侯查封、扣押、拍卖、变卖、以物抵债、听证分割、强制管理、豁免财产。
人民法院的执行,是人民法院按照法定程序、运用国家强制力,强制义务人履行已经发生法律效力的判决、裁定以及其他法津文书所确定的义务的执法活动。其任务和目的是依法强制义务人履行生效法律文书所确定的义务,保障权利人的权利和国家利益得以实现。在房地产案件执行实务过程中,由于房地产自身在财产价值、使用功能、取得程序等方面存在其特殊性,所以执行时应根据其不同的特点,采取相应的执行措施和方法,以达到最大保护相关权利人合法权益的目的。下面笔者将从当前我国房地产案件执行实务中的具体做法、存在的问题及怎样解决等方面入手,进行简单的分析和阐述。
一 我国当前房地产案件执行实务中的具体做法
在《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》出台以前,全国法院没有一个统一的规范,各地法院纷纷制定一些具体的规定,在处理涉案房地产时,遵循的原则和程序均大有不同,且存在的问题较多,侵害当事人合法权益的行为也时有发生。通知和规定实施后,使得执行过程中财产的处置程序有了明确统一的规定。且体在房地产案件执行实务中,通常有以下做法:
1、 人民法院对房地产实施查封或者进行实体处理前,应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。
2、 人民法院在房地产案件执行过程中,土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。
3、 人民法院对土地使用权和房屋使用权可以同时查封,也可以分开查封。
4、 人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封,不可分割的房屋可以整体查封。
5、 人民法院可以对土地使用权、房屋实施预查封、轮侯查封。预查封的效力等同于正式查封。
6、 人民法院将涉案房地产依法定程序拍卖或变卖后的所得价款,用于清偿债务,如房地产已抵押给其他债权人,抵押权人应优先受偿。
7、 人民法院对涉案房地产经三次拍卖仍流拍,应当再进行一次变卖,如变卖不能,申请执行人又不同意以物抵债的,解除查封,将房地产退还被执行人。
8、 人民法院对土地使用权的执行。如果被执行人只交了部分土地出让金而取得土地使用权的,其土地使用权拍卖所得价款优先支付土地出让金和国家税收,余额清偿债务。如果执行的房产的土地使用权是划拨方式取得的,经土地管理部门,房产管理部门批准后该土地使用权连同地上建筑物构筑物一并拍卖。 如拍卖底价中包含土地使用权的,拍卖成交后应将拍卖所得价款优先支付土地出让金及税收,余额清偿债务,受让人直接取得土地使用权。如拍卖底价中不包含土地使用权的在拍卖成交后所得价款清偿债务,买受人向政府交纳土地出让金,并与土地管理部门签订国有土地出让合同,正式取得土地使用权,但不能改变原有规划土地的性质。
二 我国当前房地产案件执行实务中存在的问题
任何一项法律制度都会存在一定的漏洞,这是不可避免的现实。在《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》实施之后,虽然对查封、拍卖、变卖房地产的程序进行了明确规定,使强制执行法律有了进一步的完善,但执行实务中仍然会遇到这样或那样的问题,这主要表现在如下几个方面:
1、 对没有产权证书的房地产应怎样处理?
2、对只有房屋所有权,而没有土地使用权的房屋应如何处理?
3、房屋所有权和土地使用权不属于同一权利人时该怎样处理?
4、农村宅基地使用权能否予以强制执行?
5、对未经过户登记的房地产应如何执行?
6、不同情况下的预售商品房应如何处理?
8、对共有房地产应怎样处理?
9、对拍卖、变卖不能且申请执行人又不愿以物抵债的房地产应如何处理?
三 我国当前房地产案件执行实务中的措施和方法
在民事执行程序中,人民法院采取查封、拍卖、变卖等强制执行措施时,常常需要以被执行人的房地产作为执行标的或执行对象,对房地产强制执行必然涉及债权与物权法等诸多法律的种种规定,因而在实际执行中如何正确适用法律尤为重要。现就我国当前房地产案件执行实务中存在的问题,提出一些措施和方法,与同仁们商榷。
1、对没有产权证书的房地产的处理
针对此种情况,在执行时,首先要确定被执行的房地产是否属于被执行人所有。执行实务中,有以下几种情况需要引起注意:
第一是对于已进行登记但尚未办理产权证书的房地产,按照法定管理部门的登记确定权属,一般来说,登记在被执行人名下的房地产,视为被执行人所有。
第 二是未登记的建筑物,依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确认权属。
第三是对于未登记在被执行人名下的财产,登记名义人(案外人)与被执行人均认为该财产属于被执行人时,可以视为被执行人的财产。
第四是登记名义人否认该财产属于被执行人时,申请执行人认为登记为虚假的,应提起撤销该登记的诉讼,经诉讼撤销该登记并转登记为被执行人名下时,方可作为被执行人的财产进行执行。
第五是被执行人通过继承、判决或执行裁定取得房地产所有权的,虽未经办理过户登记,也可以对该财产采取执行措施。
第 六是以房地产作价或入股作为公司注册资本,并经工商登记的,该房地产虽未办理过户登记,当该公司作为被执行人时,该房地产可以视为该公司的财产进行执行。
笫七对被执行人分期付款购买的商品房,因其不享有完整的所有权,属于权利瑕疵房地产。一般情况下,被执行人支付了部分购房款,从而占有、使用该房地产,但其并未取得产权证书,房地产权属仍应归房地产开发商,被执行人只享有于购房款付清后得到房产所有权的期待权,因此,法院不能直接对该房地产予以执行。但如被执行人仍按期支付购房款,法院可对该房地产实施预查封,如被执行人不能按期支付购房款,可视为购房合同已终止履行,法院向房地产开发商直接送达履行到期债务通知,按执行到期债权的方式处理,应当注意的是,并非被执行人支付的购房款须全部退还,因还存在违约责任问题。如果房地产开发商应退还部分购房款而该开发商又拒不退还,可责令被执行人向法院起诉,被执行人下落不明或者怠于行使权利的,申请执行人可行使代位权。
如果房地产开发商同意直接处分该房地产的,法院应从所得款项中向其支付剩余购房款;如还存在按揭购房合同,应保护银行的优先受偿权。
第八是执行的房地产由于历史原因或国土资源、房地产管理部门对档案保管的不妥,无法通过权属登记、土地使用权的审批文件和其他证据进行产权确认,且该房地产又没有被相关部门确认为非法建筑的,法院可以根据被执行人对该房地产的占有、使用、收益和处分的实际情况,依照物权法中财产所有权的基本特征,确认被执行人是否对该房地产享有所有权;如享有所有权,可直接予以执行,反之,则不能。应当注意的是,法院不能对该房屋的土地使用权予以执行,在评估、拍卖、变卖或以物抵债对应当特别说明不包含土地使用权的价值因素,以防止国家或集体利益遭受损害。
第九是被执行人原房屋拆迁后因产权调换而取得的新的未办理产权证书的房地产,法院可依据拆迁安置协议,确认房屋的权属后对其予以执行。
2、 对只有房屋所有权证,而没有土地使用权的房屋的执行
在执行该类房地产案件时,法院应当及时到土地管理部门调查取证,查明被执行人房产所占用的土地详细情况,并针对不同情况采取不同的执行措施。如果被执行人房产所占用的土地可以补办土地使用权手续的,应当要求被执行人补办手续,然后再采取相应强制执行措施。如果被执行人房产所占用的土地使用权不能补办土地使用权手续,但相关部门又认定该房产不属于非法建筑的,法院可直接对被执行人的房屋所有权予以执行;如相关部门认定该房产为非法建筑,法院则不予执行,可建议给予拆除。
3、 对房屋所有权和土地使用权不属于同一权利人的房地产的执行
当前,我国房地产尚没有建立统一登记制度,除个别省、市的房屋和土地由同一个登记机关进行登记外,绝大部分省、市、区的房屋和土地的登记分别由房地产管理部门和国土资源部门分别进行登记,分散的登记制度带来了很多弊端,土地使用权和其上的房屋所有权有时被登记在不同的主体名下,便是弊端之一。人民法院在房地产案件执行实务中碰到这种情况时,处理起来颇为棘手。对此,《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第六条采取了尊重客观事实的态度,因为这种不正常的现象是国家公权分权不尽合理、权利交叉运行造成的,不可能由人民法院在执行程序中解决。如果房屋所有权人和土地使用权人是同一的,则人民法院在查封时必须同时查封,在变价处理时,则必须坚持“房随地走”或者“地随房走”的原则。如果土地使用权和房屋所有权归属不属同一主体的,则只能对被执行人的土地使用权或者房屋所有权进行查封和变价。当然,如果法院发现土地使用权或房屋所有权登记确有错误的,可向登记机关提出撤销错误登记的司法建议,或者告知被执行人通过诉讼途径予以解决。
4、对农村宅基地使用权的处理
近年,农村的房地产市场逐渐活跃,农民往往将其在宅基地上所建房屋或者出租、或者出售转让他人。购买者中有的是本村或外村村民,有的是外来打工者,还有的则是城镇非农业户口居民,在类似的房屋买卖中产生的纠纷也较多。作为宅基地使用权是农民享有的特殊权利,《中华人民共和国土地管理法》规定:农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。因此,笔者认为农民宅基地使用权是依附于农民自身的一项特殊权利,在一般情况下其不能作为执行的客体进行执行。但随着社会经济的发展和农民生活水平的提高,其依附性和特定性也是相对的。比如,一农民在村里有宅基地房屋,后因经济富裕到城里买了商品房并搬到城里居住,于是村里的房屋闲置。如果在执行过程中遇到此类情况,应当根据实际情况,可以对该宅基地使用权进行执行 ,但在执行过程中如何对该宅基地使用权进行变价,也是一个值得注意的问题,因为毕竟宅基地属于村集体的土地,其使用权也只能为本经济组织农民所有。具体到执行实践中,根据最高人民法院关于执行过程中查封、扣押、冻结财产的规定,应当严格限定参与竞买的主体,也就是说应当限定在本村集体经济组织成员内部进行;当村委会参与竞买时,应当在同等价格下给予优先购买权,以便于村委会行使对村集体土地的管理和使用权。
5、对未经过户登记房地产的执行
未经过户登记房地产实际上包括被执行人已实际拥有或被执行人已实际转让但均未办理过户登记两种情况。我国法律虽规定房地产转让应办理登记手续,但并未规定办理登记后才生效。因此,笔者认为在执行实务中,应当区别对待:如出让人与受让人恶意串通,以转让行为来达到逃避执行目的的,可以执行该房产;如受让人系善意的,且已支付了全部或大部分房款,虽未办理登记,但已实际拥有或者正在办理过户登记尚未办理完毕的、或者因他人原因致使尚未办理过户登记的,法院应当按照实事求是和公平的原则,保护购买人的合法权益,确认其对受让房产的所有权,以维护交易安全。如被执行人已支付购房款、且又实际拥有该房地产,可以对该房地产采取强制执行措施,执行中通知出让人协助办理过户登记手续。
6、不同情况下预售商品房的处理

湖北省财政厅、湖北省经济委员会关于印发《湖北省中小企业发展专项资金管理办法》的通知

湖北省财政厅 湖北省经济委员会


省财政厅、省经济委员会关于印发《湖北省中小企业发展专项资金管理办法》的通知

鄂财企发〔2007〕46号


各市、州、直管市、林区、县(市)财政局、经委(经贸局),省直有关单位:
为了促进中小企业发展,规范中小企业发展专项资金的管理,根据财政部、国家发展改革委员会《中小企业发展专项资金管理办法》(财企[2006]226号),我们对《湖北省中小企业发展专项资金管理暂行办法》进行了修订,现将修订后的《湖北省中小企业发展专项资金管理暂行办法》印发给你们,请认真遵照执行。



二○○七年六月四日


附件:


湖北省中小企业发展专项资金管理暂行办法


第一章 总 则
第一条 为了促进全省中小企业发展,规范中小企业发展专项资金的管理,根据《中华人民共和国预算法》、财政部、国家发展改革委员会《中小企业发展专项资金管理办法》和财政制度管理的有关规定,制定本办法。
第二条 湖北省中小企业发展专项资金(以下简称专项资金)是根据《湖北省实施〈中华人民共和国中小企业法〉办法》,由省级财政预算安排的用于支持中小企业专业化发展、与大企业协作配套、技术创新、新产品开发、新技术推广(不含科技型中小企业技术创新基金)及促进中小企业服务体系建设,开展支持中小企业工作及扶持中小企业其他事项的专项资金。
第三条 中小企业的划分标准,按照原国家经贸委、国家发展计划委员会、财政部、国家统计局联合下发的《中小企业标准暂行规定》(国经贸中小企[2003]143号)执行。
第四条 专项资金的管理和使用应当符合国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策,坚持公开、公平、公正的原则,确保专项资金规范、安全和高效使用。
第五条 省财政厅负责专项资金的预算管理、项目资金管理,并对资金的使用情况进行监督检查。省经委负责确定专项资金的年度支持方向和支持重点,会同省财政厅对申报的项目进行评审,并对项目实施情况进行监督检查。
第二章 支持方式及额度
第六条 专项资金的支持方式采用无偿资助或贷款贴息方式。以自有资金为主投资的建设项目和改善中小企业发展环境的项目,一般采取无偿资助方式;以金融机构贷款为主投资的项目,一般采取贷款贴息方式。申请专项资金的项目可选择其中一种支持方式,不得同时以两种方式申请专项资金。
第七条 专项资金无偿资助的额度,每个项目一般控制在100万元以内。无偿资助的额度不超过企业自有资金的投入额度。专项资金贷款贴息的额度,根据项目贷款额度及人民银行公布的同期贷款利率确定。每个项目的贴息期限一般不超过2年,贴息额度最多不超过50万元。
第八条 已通过其他渠道获取财政资金支持的项目,专项资金当年不再予以支持。
第三章 项目资金的申请
第九条 申请专项资金的中小企业(单位)必须同时具备下列条件:
(一)具有独立的法人资格;
(二)财务管理制度健全,按规定向财政部门报送财务会计报告等资料;
(三)经济效益良好;
(四)会计信用和纳税信用良好。
第十条 申请专项资金的中小企业(单位)应同时提供下列资料:
(一)法人执照副本及章程(复印件);
(二)生产经营情况或业务开展情况;
(三)经会计师事务所审计的上一年度会计报表和审计报告(复印件);
(四)其他需提供的资料。
第十一条 申请无偿资助方式支持的,除提供第十条所要求的资料外,还需提供已落实或已投入项目建设的自有资金有效凭证(复印件)。申请贷款贴息方式支持的,除提供第十条所要求的资料外,还需提供实际发生贷款项目凭证的复印件。
第四章 项目资金的申报、审核及审批
第十二条 各地经委(经贸局,以下统称经委)会同财政局在本地区范围内公开组织项目资金的申请工作,对申请企业的资格条件及相关资料进行审核,联合行文并将相关资料连同《湖北省中小企业发展专项资金申请书》分别报省经委、省财政厅。具体程序如下:
(一) 省直企业(单位)申请的项目,由项目实施单位直接向省经委和省财政厅申报。
(二)市、州、扩权县(市)企业申请的技改项目,直接向省经济委员会、省财政厅申报,扩权县(市)申请的项目抄送所在市、州经委、财政局备案。非扩权县(区)企业申请的项目,由项目所在地经委与财政局联合审核后,逐级向省经济委员会和省财政厅申报。
申请专项资金的项目,各市、州、县(市、区)按照项目的重要性排序。
第十三条 省经委会同省财政厅建立专家评审制度,组
织相关技术、财务、市场等方面的专家,依据本办法第三章的规定以及当年度专项资金的支持方向和支持重点,对申请项目进行评审。
第十四条 省经委会同省财政厅依据专家评审意见,审核确定项目计划。
第十五条 省财政厅会同省经委根据审核后的项目计
划,确定项目资金支持方式和额度,办理资金拨付手续。市、州、县(市、区)企业项目资金,由省财政厅将项目支出预算指标下达到项目所在地财政局,根据预算规定及时拨付专项资金。省直企业项目资金,由省财政采取国库集中支付方式直接拨付到企业。
第十六条 项目实施单位须对项目资金进行单独核算,并接受有关部门的监督管理和检查。承担固定资产投资项目和承担中小企业服务体系建设项目的企业或单位,收到财政部门拨付的项目经费补助资金和贷款贴息资金时,按照新的企业财务会计制度规定,作为企业收益处理。
项目资金形成的资产,包括固定资产和知识产权等无形资产,应作为递延收益,按照资产使用寿命分期确认;没有形成资产的,则作为本期收益处理。
第五章 监督检查
第十七条 各级财政部门负责对专项资金的使用情况进行管理和监督;各级经委负责对项目实施情况进行管理和监督。
第十八条 接受专项资金支持的企业应按规定向同级财政部门报送财务会计信息。企业应在项目建成后1个月内向同级财政局和经委报送项目建设情况及专项资金的使用情况,不能按期完成的项目,需在原定项目建成期前书面说明原因和预计完成日期;承担改善中小企业服务体系建设项目的企业或单位,应于年底前向同级财政局和经委报送专项资金的使用情况。
第十九条 各地财政局会同经委每年对本地区中小企业使用专项资金的总体情况和项目建设情况进行总结,并于年度终了1个月内,由市、州财政局、经委汇总上报省财政厅、省经委。
第二十条 加强专项资金监督检查,确保专款专用,严禁截留、挪用,任何单位和个人不得采取任何形式对项目资金进行分成。对弄虚作假、骗取专项资金、擅自改变资金用途的地方、企业、有关人员要严肃处理,除全额收回资金外,取消其以后三个年度申报中小企业发展专项资金的资格。
第二十一条 逐步建立专项资金绩效评价制度,对中小企业发展专项资金的使用结果进行绩效评价,绩效评价的结果作为今后申请立项的重要依据。
第六章 附则
第二十二条 市、州、县(市、区)中小企业发展专项
资金的管理,可以比照本办法执行。
第二十三条 本办法由省财政厅会同省经委负责解释。
第二十四条 本办法自发布之日起执行。《省财政厅 省经委关于印发〈湖北省中小企业发展专项资金管理办法〉的通知》(鄂财企发[2005]29号)同时废止。




国家税务总局关于印发《机动出租车驾驶员个人所得税征收管理暂行办法》的通知

国家税务总局


国家税务总局关于印发《机动出租车驾驶员个人所得税征收管理暂行办法》的通知

1995年3月14日,国家税务总局

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局,扬州培训中心,长春税务学院:
为加强对机动出租车驾驶员个人所得税的征收管理,在征求各地和有关部门意见的基础上,我们制定了《机动出租车驾驶员个人所得税征收管理暂行办法》,现印发给你们,请按照本办法的规定,结合当地实际,切实做好机动出租车驾驶员个人所得税的征收管理工作。

附:机动出租车驾驶员个人所得税征收管理暂行办法
第一条 为了加强对机动出租车驾驶员(包括大、中、小客货运机动出租车驾驶员,下同)个人所得税的征收管理,根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称征管法)及有关行政法规的规定制定本办法。
第二条 各种机动出租车驾驶员为个人所得税的纳税义务人,其从事出租车运营取得的收入,应依法缴纳个人所得税。
第三条 税务机关可以委托出租汽车经营单位、交通管理部门和运输服务站或者其他有关部门(单位)代收代缴出租车驾驶员应纳的个人所得税。被委托的单位为扣缴义务人,应按期代收代缴出租车驾驶员应纳的个人所得税。
第四条 没有扣缴义务人或扣缴义务人未按规定扣缴税款的,出租车驾驶员应自行向单位所在地或准运证发放地的主管税务机关申报纳税。
第五条 出租车驾驶员办理了个体出租车营业执照的,应在领取营业执照后30日内到当地主管税务机关办理税务登记。
第六条 出租车驾驶员从事出租车运营取得的收入,适用的个人所得税项目为:
(一)出租汽车经营单位对出租车驾驶员采取单车承包或承租方式运营,出租车驾驶员从事客货运营取得的收入,按工资、薪金所得项目征税。
(二)从事个体出租车运营的出租车驾驶员取得的收入,按个体工商户的生产、经营所得项目缴纳个人所得税。
(三)出租车属个人所有,但挂靠出租汽车经营单位或企事业单位,驾驶员向挂靠单位缴纳管理费的,或出租汽车经营单位将出租车所有权转移给驾驶员的,出租车驾驶员从事客货运营取得的收入,比照个体工商户的生产,经营所得项目征税。
第七条 县级以上(含县级)税务机关可以根据出租车的不同经营方式、不同车型、收费标准、交纳的承包承租费等情况,核定出租车驾驶员的营业额并确定征收率或征收额,按月征收出租车驾驶员应纳的个人所得税。
第八条 出租车驾驶员能够提供有效停运证明的,税务机关应根据其停运期长短,相应核减其停运期间应缴纳的个人所得税。
第九条 纳税义务人和扣缴义务人未按规定缴纳、扣缴个人所得税的,主管税务机关应按《征管法》及有关法律、行政法规的规定予以处罚,触犯刑律的移送司法机关处理。
第十条 扣缴义务人每月所扣的税款、自行申报纳税人每月应纳的税款,应当在次月7日内缴入国库,并向主管税务机关报送扣缴个人所得税报告表或纳税申报表以及税务机关要求报送的其他资料。
第十一条 对扣缴义务人按照所扣缴或代收代缴的税款,付给2%的手续费。
第十二条 各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局可根据本办法规定的原则,结合当地实际制定有关具体办法,并报国家税务总局备案。
第十三条 本办法由国家税务总局负责解释。
第十四条 本办法从1995年4月1日起执行。